老百姓怎么办？

　　说到这里，大家好像反而看不懂了。从前面一章似乎刚看明白，原来房子将来很可能还要涨，结果一看这章，政府廉价房要出台了，再一看房地产商们艰难成这个样子，这房价不崩了才怪！
　　是的，这时候很多人看见大章小报都在报道地产商就要大量破产了，楼市拐点快出现了，地产泡沫要破灭了。果真是这样吗？
　　同样是2004年的宏观调控，同样是顺驰公司的失败，却并没有阻挡住随之而来的房价暴涨。地产商扩张过度，必然要遭市场的惩罚，但这与房价暴跌似乎没有绝对的正相关关系。不过，有人也许会倒下，但也许这正给了有准备的人以机会。
　　这里讲个真实的故事，也让大家对买房的未来有一个真实的预期。
　　2008年在清华大学新开的MBA班上，有一位韩国学生。1997年亚洲金融风暴来临的时候，亚洲“四小龙”和“四小虎”都倒下了，韩国也倒下了。我问这个学生：“1997年你们国家遭受金融风暴的时候，你最深刻的感受是什么？”他说：“让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。”我接着问他：“为什么？”他说：“因为当时的贷款利率是3%，等韩国通货膨胀起来的时候，利率已经到了13%，贷款买房的人根本就还不上了，还有很多人失业，更还不上贷款了。身边很多的人把房产交给了银行，只是因为还不上银行贷款了。我的房子为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄1
　　000美元回来，我才够还银行贷款，否则我的房子也早交给银行了。”我又问：“你买的房子现在如何，房价跌了吗？”他说：“没有。”10年以后，这位韩国学生的房子没有跌价，这10年，韩国的地产也几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。
　　这是一个非常典型的例子，说房价都在涨，但你自己却很可能“赔”，因为你可能因为失业没有足够收入还本，也可能因利率高涨无法付息。这是两件事。
　　房价要涨，你要买房，你一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款，贷多少合适？我能不能还上？当经济遇到挫折的时候，很多人可能失业，当利率迅速上升时，我还有还款的能力吗？我买了房后，能不能扛过哪怕一两年的寒潮期呢？
　　1997年我在香港时，看到报纸上登了这样的话：“中产阶级真悲惨，买房置地变成负资产。”什么意思呢？比如这房子总价1
　　200万，我交了首付500万，找银行借了700万。等这房价跌到400万的时候，我从银行借了700万，银行把它收走拍卖的时候才值400万，我还欠银行300万。这300万就是负资产。香港20万人面临这样的痛苦，这20万人主要是中产阶级。
　　在这里我要告诫大家，在看到机会的同时，永远要会思考如果危机来了怎么办，不要一窝蜂，不要我说看涨你就跟着买。
　　尽管如此，还是有太多人希望听听我的建议，于是我在2005年6月《中国财富》杂志上写了一篇专栏文章《说房》，当时提出的那些观点，至今也没有大的改变，仍然可以摘录在这里跟读者朋友一起探讨。
　　假如我是你，我会这样做：
　　第一，假如我是一个靠工资吃饭的普通打工者，我会首选租房。其一是目前租金上涨幅度低于房价上涨幅度，甚至由于投资房产的人较多、央产房进入市场等原因，市场可供出租房越来越多，租金有下降趋势；其二是本着量入为出的原则，防范因为工作不稳定、收入不稳定、工作地点变迁、子女入学变迁等问题带来的固定供房负担。
　　第二，假如我已经积攒够了买房的首付款，有能力还月供了，我会买一套中等房价、交通比较方便的住房。不过在比较贷款方案时我会选择还款期限较长的方案，原因是尽管时间较长的方案利息负担很重，但我更希望尽量减轻每月的负担，以应对未来10~20年左右时间经济收入的不确定性。
　　其次，随着中国经济加速增长，通货膨胀也会呈现上升趋势。经济学原理告诉我们，在通货膨胀的环境中，欠债方才是受益方。所以，想要欠银行的钱本身并不是一件容易的事，全世界的银行都怕通货膨胀，因为你还它的钱越来越不值钱，而你的房子越来越值钱。所以，只要每月有能力还贷，就赶紧买。
　　第三，假如我手上有一笔积蓄，够买一套房，我会一次性买下一套比较容易出租的住房。我不太在乎房价涨跌，原因在于眼下国内并没有特别适合的其他投资渠道。说白了，我把这笔积蓄用来买房，既可以抵御通货膨胀，还可以防范自己在其他投资项目上比房产亏得更多。
　　第四，假如我是一个房地产开发商，我已经身在其中并且有现房在手，我并不一定急于出售。一方面是如果集体降价回笼资金，其实谁也跑不了；另一方面市场总会有起有落，有落就有起，重要的是调整好自己的“仓位”，以保持足够的实力“熬”过这次房价调整可能的时间周期和价格周期。由于中国经济处于一个整体强劲的增长环境中，外来资金与看好中国的本土资金的巨大不确定性，尚很难断定这次调整和整顿周期的长短，因此持房在手的地产商不得不走一步看一步。
　　至于房价涨跌，我个人的看法是，以静态的眼光来看，中国的房价与人均收入比例确实很不合理；但以动态的眼光来看，人们的收入还处在一个整体的上升趋势当中。但市场的发展常常事与愿违，我们必须以客观的心态来对待市场房价的涨跌。
　　这是4年前的一篇文章，那时房价也叫得很高了，大家很希望跌，有段时间好几个大地产商都说快挺不住了。我也希望跌一点，大家心里都好受一点，我能买得起的希望也多一点，但我很清楚这样的情形往往“事与愿违”。
　　今天的情形与4年前何其相似！还是很多人感觉大跌在即，还是那么人心惶惶，但还是很可能机会与你擦肩而过。
　　坦率地说，今天的中国经济，尤其是地产和股市，乃至牵连出的其他经济现象，之所以让很多人看不懂，其中一个关键就是盘子大了，账不好算也就扯不清了。民间那一块，境外那一块，你肯定算不清，也不在政府宏观调控范围之内，所以既不容易看懂，更不容易控制得住。门外还卧着好多“老虎”没来得及搭上这班车呢。
　　如果短期有点看不清楚，有点不确定，我们拉长一点就会发现：全国人民，甚至全世界人民在内，都有这种感觉，就是永远觉得房子贵，收入的价格永远追不上房价。
　　房价一路飙升，而且越涨越高。5年前你觉得中国房价贵吗，那时你买得起吗？10年前你觉得房价贵吗，那时你买得起吗？好了，现在我要问了，如果你现在没买房，5年之后你觉得今天中国的房价贵吗？10年之后你觉得今天中国的房价贵吗？你会不会倒着向后想10年，往前再想10年，想了之后你会不会明白一点呢？
　　如果看到中国经济大爆发、中国人太多、中国可供建楼的地皮太少、中国通货膨胀的潜在威胁很大、中国没有更多适合你投资保值的渠道，这几个要素基本上已经构成你判断房价的一个轮廓。
　　现在我们看到当年的“天价房”如今价钱已掉到地板上了，5年后再看今天的房价，是否会像今天看5年前的房价一样呢？