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| 2008-12-02 作者:李和裕 来源:上海证券报 |
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在刚刚过去的11月，在房产新政的促动下，购房者陆续择机入市，昨日（12月1日）来自易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的统计显示，11月上海商品住宅70.85万平方米的成交量已恢复到今年7月的水平。然而，业内认为成交回升只是一种“暂回暖”，低位盘整、稳中有调仍是大方向。
根据统计，11月70.85万平方米的量环比10月上升了41.98%，但同比仍下降44.26%。
易居中国分析师付琦认为，11月在普通住房新标准出台以及银行内部信贷放松的助推下，购房者逐渐入市，不过与去年同期相比，成交量明显仍处于低位，并预计上海楼市的成交还将长期处于低位震荡的运行态势。
而11月上海商品住宅新增供应110.9万平方米，环比10月微升2.26%。
“可以看出，宏观政策开始转向，开发商的市场供应也恢复常态。不过与去年相比，供应仍处下降趋势，今年1-11月上海商品住宅总供应1148.8万平方米，而去年同期为1227.2万平方米。”付琦表示，“而且由于2004年开始上海紧缩'地根'，土地新增供应偏少，因而每年商品住宅新增供应已进入下降的通道。”
价格方面，11月上海商品住宅成交均价13172元/平方米，环比10月上涨9.53%，同比则上涨18.65%。不过付琦指出，由于11月一些中高价位楼盘成交理想，因次价格指标有所上升，但这与市场实际情形表现不同，成交活跃的仍以低开、优惠的项目为主。
“11月虽然上海商品住宅月度供求关系依然表现出供过于求的局面，但逐周回升的成交表明了购房者正逐渐恢复理性。”不过，付琦也表示，目前对市场趋势还不宜过分乐观，“在政策的影响下，11月的成交还只是恢复到7月的水平，从整体来看，这是应有的正常的数据表现，并不意味市场已重回上升通道，在经济形势尚不明朗的情况下，楼市还将继续低位运行的格局。”
“新政及降息后对楼市的利好效应有所体现，不过客户心态仍显分化。”21世纪不动产上海区域市场中心的分析师也向记者表示，“比如上周降息后我们有超过五成的门店看房客户有不同程度的增长，平时店内业务员每天带看量在1.5组左右，降息后即增长至3-4组的水平，且看房客户对经纪人推荐的一些高性价比房源接受程度颇高。但也有三成左右的门店表示降息后反应较为平淡，卖家和买家对后市判断不一使得双方依然围绕价格博弈，此外，部分买家在公积金贷款上限提升后，对商业贷款依赖程度的下降也是对降息反应不太敏感的一大原因。”
“总体来说，上海楼市未来的基调还是稳中有调。一是平稳，不大起大落；二是调整，房价要向下走一点。从幅度来看，总体大概会是15%-20%。从时间来看，这次调整大概需要1年。也就是说，明年下半年开始楼市可能会慢慢复苏。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授如此预测。
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