商品房土地使用权不能含混不清
    2009-03-26    作者:乔新生    来源:上海商报

  《土地管理法》修改风波持续燃烧。虽然有关政府部门公开出面澄清事实真相,但争论仍在持续。
  当初我国在制定《物权法》的时候,也是颇费周折。现行的《物权法》将土地使用权到期后产生的法律后果概括为“自动续期”,其实是一种权宜之计。这个问题之所以变得如此棘手,原因就在于政府在出让土地使用权的时候,一次性收取土地出让金,结果导致在现实生活中,土地使用权到期,但商品房依然存在的尴尬局面出现。假如土地使用权按年征收,商品房不复存在时,停止征收土地出让金,那么,所有的问题都会迎刃而解。
  假如商品房提前报废,那么,房屋所有权人就不需要继续缴纳土地出让金;假如商品房使用的年限较长,那么,“自动续期”之后,房屋所有权人还必须缴纳土地出让金。为了防止开发商人为地延长商品房使用年限,法律可以规定强行报废制度——商品房使用一定期限之后,必须强行报废,这样就可以有效地避免土地使用权到期之后,出现“自动续期”的情形。
  由于当初立法机关考虑不周全,结果导致在现实生活中出现了天大的麻烦。我国《物权法》非但没有解决问题,反而将这个问题隐藏起来,成为一颗“定时炸弹”。《土地管理法》的修改,可以及时排除隐患,防患于未然。可是,由于相关行政部门遮遮掩掩,结果使这个问题变得更加难堪。
  《土地管理法》不能回避这一问题,更不能以“打太极拳”的方式,将问题继续隐藏下来。《土地管理法》必须明确土地使用权到期之后,房屋所有权人究竟应该怎么办?假如需要缴纳土地出让金,那么,必须明确相关标准;假如不需要缴纳土地出让金,那么,必须在立法中说明理由。
  我国宪法规定城镇土地归国家所有,所以,收取土地出让金,是体现国家所有权的基本表现,也是我国宪法的基本要求。“自动续期”而不需要缴纳土地出让金,就意味着变相实行土地私有化,这是修改宪法的重大事件,需要全国人民代表大会启动宪法修改程序。否则,修改后的《土地管理法》就会与宪法发生矛盾。
  笔者的建议是,我国《土地管理法》可以在尊重事实的基础上,制定如下法律规范:首先,规定土地使用权到期之后,“自动续期”,但是需缴纳土地出让金;其次,土地出让金的征收标准,可以比照当初土地出让价格,按年征收;第三,对于高出土地出让价格的增值部分,应当征收房地产税,确保国家能够从土地增值获得收益;第四,房屋自然损坏或者依照法律被宣布报废之后,不需要缴纳土地出让金,土地使用权不复存在,土地仍然属于国家所有。
  政府一次性收取土地出让金,不仅导致地方政府急功近利,大量出让土地,形成“土地财政”,而且剥夺了消费者的权利。消费者的房屋所有权是一种最基本的民事财产权利,在房屋尚未自然损坏或者依照法律被宣布报废之后,强行收回消费者的房屋,是一种侵权行为。当初我国《物权法》之所以规定“自动续期”,目的就是为了保护消费者的房屋所有权。可是,围绕着土地使用权的争论,使得消费者的房屋所有权又一次陷入到危险漩涡之中。即使出于保护消费者房屋所有权的考虑,立法机关也应该尽快改变我国当前土地使用权出让规定,实行按年征收土地出让金制度。这样做不但可以确保消费者的房屋所有权不受损害,而且可以防止地方政府急功近利,在房地产开发方面追求短期利益。
  实现新旧法之间平稳对接,应该成为我国立法机关追求的目标。在土地使用权70年不变的情况下,笔者的建议是,可以根据房屋建筑质量,适当延长土地使用期限,从而使房屋所有权人能够继续使用购买的商品房。

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