房价下跌不会影响金融安全
    2008-07-10    傅新    来源:上海证券报

    7月9日,有学者撰文称:“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大,房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难,楼盘销售不畅,开发商的资金压力将进一步加大。”该学者认为,房地产市场滑坡,相应的贷款会减少,会使银行的盈利下降。另一方面,已发放的贷款风险会上升。结论不难得出:让紧缩政策对开发商松动。 

    有一个观点,由于说的人多了,便几乎成了一个真理。那就是房价不能下跌,具体点,房价下跌不能超过30%,否则,就有可能影响金融安全。正是基于这种理由,在住房成交量萎缩而房价并未明显回落时,一些开发商便呼吁对房地产业网开一面,以免引发中国式次贷危机。
    房价下跌30%会威胁到金融安全吗?如果这一理论成立,那么,世界上所有国家或地区的政府,都有充分理由保持房价的上涨通道不遭破坏,房地产市场将永远繁荣一片。但事实并非如此,1997年至2003年,我国香港地区的房价下跌了70% ,按照香港金管局的统计,当时被称为负资产的住房就达78000宗,但既未威胁银行的生存和发展,也没有引发金融危机。为何?
    第一,并非所有的商品房都是用贷款购买的。这种情况在我国内地可能更为明显,许多高收入者更愿意一次性付清房款。据不完全统计,从2007年开始,上海市选择一次性付款买房的人占比约40%—50%,而进入2008年以后,由于贷款利率提高,一次性付款买房的人已经占到60%以上。
    第二,并非所有的贷款买房者都是高价位买房,也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。银行房贷业务已经有十几年的历史,过去的贷款存量是非常庞大的,那些在2007年以前贷款买房者,如果房价下跌30%,银行根本无所谓,因为仅2007年的涨幅就不只30%,更何况银行还有一个30%的首付,更何况此前贷款者已经连续多年偿还银行贷款。与庞大的存量住房相比,高位买房者只是少数,房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。
    第三,房贷在整个银行贷款业务中的比例有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示,到2008年3月底,全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元,商业性房地产贷款余额5.01万亿元,其中房地产开发贷款余额1.8万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的6%左右;个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计,也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%,即使不良贷款比例上升,也远不至于威胁金融安全。

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