近日,关于八五折房贷重现江湖的消息,频频见诸报端。北京、上海、广州等多个城市,无论中资银行还是外资银行,首套房贷利率皆现松动,九折优惠成了寻常物,少数优质客户则能拿到八五折优惠。 对于市场而言,这是一个非常重要的政策信号。众所周知,房地产业是资金密集性行业,无论是开发贷款,还是个人房贷,皆非常依赖银行。信贷放水,市场活跃。信贷关闸,市场焦渴。 自去年底以来,国家高级别会议、政府文件或重要领导人讲话中,对于房地产政策的表述可总结为三句话:一,总体上,坚持房地产调控不动摇。二,继续抑制投资投机性购房需求。三,更加优先满足合理的自住性购房需求。这就意味着,当前和今年一段时间,房地产政策的内涵发生了变化,可称之为“有压有保”。压的是不合理的需求,保的是合理的需求。所谓合理需求,又为两类:一是首次购房的刚需,二是二次改善的需求。当前,主要是满足首次购房需求,二次改善需求仍未涉及。 如何支持首置需求?主要通过信贷和税收政策,为刚需者降低购房门槛和购房成本,其中前者的重要性远大于后者。越是刚需族,对于贷款的依赖度越高,主要是积蓄少,需要更高比例的贷款。反倒是有钱人,有时候购房会选择一次性付全款。进一步比较,则房贷利率优惠,比降低首付更重要。今年初以来,商业银行对于首套房贷的利率,一步步走低,当前九折成了普遍现象,八五折的案例也越来越多。对于一般刚需购房者,享受八五折利贷,相比1.1倍利率,要少支出两成多利息。 至于税收优惠,当前国家并无统一性政策,倒是部分地方政府对于购房契税,给予一定程度的优惠,甚至全额补贴。去年8月以来,据媒体报道,共有18个左右的城市对房地产政策进行调整,其中部分城市即对首次置业的契税进行优惠。当然,个别城市优惠的涉及面偏大,比如安徽芜湖,不仅对于首套房优惠,还对二次改善房进行契税减免,结果被媒体炒作后,被迫收回成命。 那么,八五折房贷为何越来越多?一方面,上文已述,房地产调控政策,更加强调差异化,过去两年严苛政策误伤了部分刚需,如今在楼市降温、房价下跌、调控效果显现的前提下,是到了调整政策的时候。另一方面,货币政策出现定向松动。本月初,温家宝总理在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省市经济形势座谈会仍表示:要根据形势变化尽快出台预调微调措施。这就意味着,随着经济增速持续放缓,货币政策放松的力度将会继续加大,“保增长”变得越来越紧迫。 其实,去年四季度开始,货币政策已经开始微调,两次下调存款准备金率,突出反映了这一点。本轮M2和M1下行周期的谷值,极有可能出现在今年1月份。当前已经步入上升通道。信贷增加,商业银行可资放贷的额度就会提高,既然国家鼓励首套房贷,商业银行何乐而不为呢。 未来一段时间,八五折房贷的案例还将继续增多,其结果必然是刺激刚需持续释放,这有助于商品住宅成交趋于活跃。以上海为例,今年1-3月,新建商品住宅的月度成交量分别约为20万平方米、40万平方米、80万平方米,逐月递增。在限购、限贷(三套及以上)令尚未取消的情况下,今年投资投机性需求不可能像2009年那样大爆发,房价难以报复性反弹。在此形势下,加大对首套刚需的房贷支持力度,既合民意,又稳市场,堪称两全其美。
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