·关于房地产市场博弈的思考(上)：认清大势　明智抉择

　　在社会主义市场经济条件下，不能否认社会上利益多元化的发展趋势。在利益关系十分复杂的房地产市场，只要是合法合规的利益诉求都无可厚非。问题是各利益攸关方如何正确认识自己的根本利益所在，该坚持的坚持，该妥协的妥协，从而找到一条打破“胶着”状态的共赢之路。
　　如果说，在以往中央对房地产市场进行调控时，有些希望维持高房价的地方政府和开发商曾采取“遇到红灯绕着走”，“上有政策，下有对策”之类的方式与中央政策博弈，那么这次情况就不一样了。这次中央调控目标之明确、决心之大都不容置疑，就像在“石头、剪子、布”的猜拳博弈中，中央出的是“组合拳”，各利益攸关方如果要与中央政策博弈，出什么拳都无胜算。只有顺应调控的大势，才有可能获取最大利益，逆势而为恐怕要吃亏了。
　　说到开发商之间的博弈，即使在规模不大的中小城市，房地产商也不能只有两三家，形成寡头垄断局面。众多开发商结成“卡特尔”，捂盘惜售，死扛着不降价，似乎是大家都能获得“最大”利益。但是，按照博弈论的理论，有众多卖家参与的价格“卡特尔”根本靠不住。开发商中，各家的资金实力、库存压力并不一致。在降价已成大趋势的情形下，没有开发商会选择为了严守“价格同盟”默契(只可能有某种私下默契，不可能订立正式的“价格同盟”契约)，自己承担资金和存货压力带来的损失。尽管有报道说，目前不少房地产企业资金和库存压力还不大，但交易清淡的情况再持续下去，肯定有人承受不了，只好降价求售，以价换量。
　　到那时，可供开发商选择的决策是率先降价，还是追随别人；是一点点地降，还是一下子降到市场认可的水平。依笔者看，恐怕是率先降价，且一下子降至市场认可的水平，以价换量，减轻利息负担，加快资本周转者更能获利。因为，一旦楼价拐点出现，后降价者只有更大幅度降价才能赢回自己的市场份额。
　　在刚性需求所造成“供不应求”局面的房地产市场，购房者在博弈中注定处于弱势地位，只能被动接受市场价格。但是，每个消费者都应该了解中央政府调控房地产市场的方向与决心，再根据自己的需要与能力，选择合适的品种，在合适的时机、合理的价位上去圆自己的购房梦。
　　至于想把住房当做投资品的购房者，在自有资金充实的条件下，能有耐心“吃瓦片儿”，靠长期租金等获取合理收益，也许比炒股更安全些；但想靠倒买倒卖获取暴利，恐怕在可以想见的未来一段时期风险很大。