顺势而为才能获取最大利益
——关于房地产市场博弈的思考(中)
2011-05-30   作者:陈晓彬 李佳鹏  来源:经济参考报
 
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  ·关于房地产市场博弈的思考(上):认清大势 明智抉择

  在社会主义市场经济条件下,不能否认社会上利益多元化的发展趋势。在利益关系十分复杂的房地产市场,只要是合法合规的利益诉求都无可厚非。问题是各利益攸关方如何正确认识自己的根本利益所在,该坚持的坚持,该妥协的妥协,从而找到一条打破“胶着”状态的共赢之路。
  如果说,在以往中央对房地产市场进行调控时,有些希望维持高房价的地方政府和开发商曾采取“遇到红灯绕着走”,“上有政策,下有对策”之类的方式与中央政策博弈,那么这次情况就不一样了。这次中央调控目标之明确、决心之大都不容置疑,就像在“石头、剪子、布”的猜拳博弈中,中央出的是“组合拳”,各利益攸关方如果要与中央政策博弈,出什么拳都无胜算。只有顺应调控的大势,才有可能获取最大利益,逆势而为恐怕要吃亏了。
  说到开发商之间的博弈,即使在规模不大的中小城市,房地产商也不能只有两三家,形成寡头垄断局面。众多开发商结成“卡特尔”,捂盘惜售,死扛着不降价,似乎是大家都能获得“最大”利益。但是,按照博弈论的理论,有众多卖家参与的价格“卡特尔”根本靠不住。开发商中,各家的资金实力、库存压力并不一致。在降价已成大趋势的情形下,没有开发商会选择为了严守“价格同盟”默契(只可能有某种私下默契,不可能订立正式的“价格同盟”契约),自己承担资金和存货压力带来的损失。尽管有报道说,目前不少房地产企业资金和库存压力还不大,但交易清淡的情况再持续下去,肯定有人承受不了,只好降价求售,以价换量。
  到那时,可供开发商选择的决策是率先降价,还是追随别人;是一点点地降,还是一下子降到市场认可的水平。依笔者看,恐怕是率先降价,且一下子降至市场认可的水平,以价换量,减轻利息负担,加快资本周转者更能获利。因为,一旦楼价拐点出现,后降价者只有更大幅度降价才能赢回自己的市场份额。
  在刚性需求所造成“供不应求”局面的房地产市场,购房者在博弈中注定处于弱势地位,只能被动接受市场价格。但是,每个消费者都应该了解中央政府调控房地产市场的方向与决心,再根据自己的需要与能力,选择合适的品种,在合适的时机、合理的价位上去圆自己的购房梦。
  至于想把住房当做投资品的购房者,在自有资金充实的条件下,能有耐心“吃瓦片儿”,靠长期租金等获取合理收益,也许比炒股更安全些;但想靠倒买倒卖获取暴利,恐怕在可以想见的未来一段时期风险很大。

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