房贷压力测试需警惕盲目乐观
2011-04-23   作者:冯海宁(媒体从业者)  来源:京华时报
 
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    在楼市调控重压之下,中国银行业又展开新一轮房贷压力测试。报载,新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形,并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是:房价平均下跌30%、利率上调27个基点;房价下跌40%、利率上调54个基点;房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。(4月22日《京华时报》)
    这一轮房贷压力测试不同于以往,不仅增加了假设情形,提高了房价下降的标准,而且还把北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区。尽管金融监管部门一再淡化房贷压力测试的色彩,称“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动”,但结合调控力度来看,其实有某种暗示。
    不久前,温家宝总理在浙江调研时强调,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。发改委官员日前也表示,各地不要对楼市调控抱有幻想。而且,国务院督察组4月份进行的调控督察力度空前。种种迹象表明,这一轮宏观调控不达目的不罢休。此次房贷压力测试,其实也是暗示房价下行可能性增大,出于金融安全考虑,提醒银行做好最坏打算。
    目前来看,银行并未做最坏打算。一方面,在商业银行的眼里始终认为房贷是优质资产。另一方面,从去年的房贷压力测试结果来看,银行普遍乐观。多家银行纷纷表态,房价下降三四成银行完全有能力消化风险;甚至还有银行表示,即使房价下跌50%,总体风险可控。因此,不排除这一轮房贷压力测试结果出炉后,银行依然乐观;而且,银行或许还认为调控能让房价“稳中有降”已算成功,房价下跌50%几乎不可能。
    在笔者看来,银行对房贷压力测试结果的乐观,值得警惕。房贷压力测试作为前瞻性风险管理手段之一是需要的,但前提是这种测试手段是否合理。去年房贷压力测试之后,农行的报告就对测试结果发出一连串质疑。各种质疑折射出,现行房贷压力测试,不仅让房贷风险简单化了,还静态化了,而实际上房贷风险相当复杂,而且市场是动态的。这样得来的测试结果就值得质疑,乐观也是盲目乐观。
    另外,不排除某些银行的乐观是“假乐观”。对于去年房贷压力测试结果,有人发出这样的质疑:银行是否有内、外两笔账,一笔对外稳定信心,一笔对内警示风险?这种可能也是有的,因为房贷压力测试基本上是银行自己完成,谁会愿意公开自己存在房贷风险呢?某种意义而言,由于测试方式的简单化、静态化,加上银行自我测试,对结果普遍乐观,这种测试就有点“自娱自乐”的味道。
    据悉,早在2004年银监会通过的《商业银行市场风险管理指引》就明确提出:“市场风险内部模型存在一定局限性”。这说明监管部门很清楚,即使再合理的房贷压力测试,也只是一种假设,而实际情况是复杂多变的。这种假设仅仅是提醒商业银行警惕房贷风险,防止房贷风险伤及银行进而威胁金融安全。如果对这种假设的结果盲目乐观,就会隐藏着更大风险。
    银监会曾多次提示银行防范房地产贷款风险,几次要求银行进行房贷压力测试。显然,监管部门有忧虑,而银行却显得乐观,这说明银行普遍缺少“最坏的想象”。在笔者看来,由于近年来房地产过快发展和房贷过快增长,加上操作欠规范、监管不到位,实际的房贷风险很有可能大于房贷压力测试结果和其他估算。因此,监管部门不能止于要求银行进行房贷压力测试,还应该完善测试方法,并指导、监督银行测试。
    笔者注意到一组数据,2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1%左右,但到2006年,上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6%,两年多的时间,上海房贷的不良率上升了7倍多。这表明一旦出现问题,恶化的速度相当快。因此,即使现在看上去房贷很安全,我们也要有“最坏的想象”、“最坏的打算”。
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