作为房地产二线城市中的重点城市，沈阳今年1至2月商品房销售量在全国副省级城市中跃居榜首。新华社记者:谢环驰 摄

合肥市物价局发布的统计数据显示，合肥商品住宅销售明显回暖。新华社记者:陈晔华 摄

　　今年2月中旬，沈阳的姜先生以每平方米4070元的价格，在沈阳北郊“大溪地”楼盘新买了一栋103平方米的楼房，没想到，3月中旬这套房子的价格就涨到每平方米4370元。
　　目前，广州、深圳、上海、北京等房地产一线城市楼市正起伏不定，而作为二线城市中重点城市的沈阳，今年1至2月份商品房销售量却悄然攀升至全国15个副省级城市的首位，房价也继续平稳上扬。在“拐点论”的争议仍未平息之时，这一动向似乎在暗示，中国楼市热点正向二线城市转移。

中国楼市：城头变幻“领涨旗”

　　在连续数年“热涨”之后，去年底今年初，深圳、广州、北京等房产一线城市的房价却相继“冷静”下来。
　　据发展改革委和国家统计局调查显示，2008年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，但涨幅比上月低0.4个百分点。虽然目前房价仍维持在同比两位数增长的高位运行水平，但上海、广州、深圳和重庆等14个城市的新房价格均出现环比下跌，其中广州、深圳两地的新房价格已经是自去年12月份以来连续第三个月下跌。销售量也随之受到影响，北京和广州市场今年一季度的商品房成交量同比均出现了一定的下降，市场观望气氛较为浓厚。
　　你方唱罢我登场。在一线城市的楼市阴晴不定之时，二线城市的楼市却悄然升温。作为房地产二线城市中的重点城市，沈阳今年1至2月商品房销售量在全国副省级城市中跃居榜首，超过去年一直占据第一位的成都市。1至2月份，沈阳实际销预售的商品房面积149.86万平方米，销预售金额55.52亿元，同比分别增长5.15%和11.15%。
　　而在房价方面，更有一批二线城市排名猛然蹿升。发展改革委与国家统计局的联合调查显示，在2月份，新建住房销售价格同比涨幅排位前三名的分别是：乌鲁木齐(24.2%)、宁波(18.9%)、海口(18.9%)。

谁是楼市热点转移的“幕后推手”

　　“沈阳楼市渐热，与当地经济的蓬勃发展密切相关，东北正作为中国‘第四增长极’快速发展，而沈阳是东北区域经济中心，自然少不了国内外资本的青睐。”沈阳市房地产研究所所长范翰章说，中国房地产业正出现地域及城市间的梯级转移，沈阳也是热点转移城市之一。沈阳房地产业正处于上升期，至少近几年不会出现“拐点”。
　　他同时介绍，作为楼市兴衰的重要标志，商业房地产的需求在沈阳日益旺盛。今年1至2月份，不论是增量房还是存量房，销售面积增幅最大的都是办公用房和写字楼，在增量房中增长了两倍，在存量房中增长将近三倍。
　　过去中国经济依赖于长三角、珠三角，而现在，西部大开发、振兴老工业基地，还有中部崛起，已经成为中国经济新的推动力，目前中国经济是东西南北全面提速。经济板块的轮动发展，是促成楼市向二线城市梯级转移的主因。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授说，伴随着区域经济发展步伐，房地产区域市场的分化也会加剧，珠三角和长三角的调整几乎不可避免，而在辽宁环渤海地区以及太原、乌鲁木齐、西宁等二线城市却可能迎来新契机。　　
　　如果说区域经济的轮动发展，是促成房地产热度转移的根本性因素，那么，在一线城市价格理性回归之时，二线城市出现价格“补涨”则是另一诱因。
　　目前，沈阳市房地产开发投资和商品房的销售面积，在全国15个副省级城市中虽排名第一，但商品房均价仅排在倒数第4位，房价上涨空间仍然很大。“沈阳的房价从未大涨过，所以即使一线城市的房地产价格出现下滑，因沈阳的房价相对较低，至少在几年内仍会稳步上扬。”范翰章说。
　　与沈阳类似，许多二线城市的房产价格上涨也有补涨表现。以乌鲁木齐为例，2005年的1至7月，该市房价涨幅还是负数，即6.05%，排名全国倒数第二，而近几个月来，其房价涨幅已连续多次超过北京、上海、深圳等城市。

房价轮涨需理性对待，防“速热速冷”

　　房地产业是一个带动能力极强的行业，其过热过冷都会给当地经济带来不良影响。有鉴于此，在楼市遇冷城市正反思应对的同时，处于热点转入的城市更须理性对待，谨防重蹈“速热速冷”的覆辙。
　　中国房地产住宅协会常务副会长张元端说，本地购买力决定了本地中长期楼市的走向，是房价相对稳定的因素，而游资炒作是不稳定因素。当炒作达到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。而在深圳等一些城市，原来游资炒作把房价抬得很高，市场一片兴旺，现在它发生波动了，因为游资走了，而自住需求者支付能力不足，另外投资者也感到升值无望，因此就退出市场，这就是因过度投机而造成楼市的大幅波动。
　　而近几年沈阳房地产发展特点与之不同。沈阳房价收入比已连续8年下降。5年前，沈阳居民购买一套80平方米的住房，需要的钱是当年家庭总收入的9.2倍，而按现在的房价和家庭年总收入水平，上述数据则变为6.5倍。另据测算，2007年沈阳市居民购房中自住比例约占89%，投资性住房约占10%，炒房仅占1%左右。这两点是促成沈阳房价稳中有升的关键性因素。
　　不过，伴随着楼市的变热，一些不稳定因素也随之出现。据沈阳市房地产研究所今年三月份提供的统计分析，目前沈阳外地人购房比例占到30.33%，同比增加1.13个百分点。其中省内外地人购房占全市购房总面积的17.35%；外省市人购房占12.98%；境外人购房占0.21%。从统计中反映出境外人员在沈阳购房，这还是第一次。外来购房者的增多，在推动本地房地产业热销的同时，也不可避免地加大了投机性因素。而乌鲁木齐等一些城市房价上涨过快，此前也曾被业界批评为开发商“囤房”过多所致。
　　另一方面，房市变热，特别是有实力的房地产开发商的涌入，使一些二线城市的房产在建规模迅速增大，高价楼盘增多并且同质化趋势明显，房地产泡沫也在蓄积。
　　目前，在人均收入相对不高的二线城市，中小户型和中低价位商品住宅越来越成为城市居民的主流需求。据统计，1月份沈阳销售的90平方米以下中小户型房子是90平方米以上户型房子的2倍。虽然高价楼盘并不受宠，却在开发商的热推下仍有增多趋势。沈阳市房地产开发协会会长、中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱说，从2006年开始，外地特别是比较有规模的开发商，陆续到沈阳购地，出手大多在一千亩以上，而且几乎都是高价地，从2008年到2009年这些项目可能都要上市。
　　范翰章说，年轻人和外地人越来越成为沈阳房市的购买主力，这些人因为资金、生活需求等因素，更青睐中小户型，而目前沈阳一些楼盘出现大型化倾向，增大了市场的不稳定。
　　专家呼吁，面对二线城市出现的新兴的房地产热潮，政府须从制度规范和土地控制等多方面加大调控力度，开发商本身也应理性分析市场需求，从而防止部分一线城市中房价“大热大冷”状况的再度出现。