开发商怎么像喝了兴奋剂
衡阳县土地竞拍创“天价”引起热议
    2007-08-08    本报记者:苏海萍 谭剑    来源:经济参考报

  “68亩土地拍出了5540万元的天价!”——2007年6月,一桩普通的土地竞拍让平静的湖南省衡阳县城西渡镇沸腾起来。不少市民在惊讶之余,纷纷表示怀疑,“比衡阳市的地价还高?开发商还有利润吗?”
  事实上,“天价”竞拍早已不是发达地区和沿海城市的“专利”。2007年3月,安徽临泉县1.02亩地拍出了655万元,是省城合肥最高地价的两倍。2007年7月,陕西延安宝塔区5.04亩土地创下了亩平1030万元的“天价”。
  那么,在这些三线甚至四线小县城屡屡创出“天价”的背后,究竟是房地产商在“发烧”,还是另有隐情?“天价”土地会不会加重消费者的负担?看不懂的土地市场表现,让人疑惑多多。

“开发商就像喝了兴奋剂”

  2007年6月17日,衡阳县国土资源局决定挂牌出让衡阳华岳动力机械总厂(原衡阳柴油机厂)共约68亩国有土地使用权及其他相关国有资产,土地规划用途为商业和居住。考虑到职工安置成本,国土局将挂牌起价定为2080万元。“我们估计能拍到3500万就顶到天了。”负责柴机厂改制工作的衡阳县县长助理胡隆友说。
  然而,在挂牌之后的11天内,情况的发展令胡隆友大跌眼镜。参与竞买的10家房地产企业竞价不断刷新,衡阳县国土资源局不得不决定于6月28日转入现场竞拍。
  “如果说挂牌后竞标者的出价还算理性的话,到了现场竞拍时,大家‘就像喝了兴奋剂一样’”竞相抬价。”
  据胡隆友介绍,开拍后在短短时间内,这块土地价格就已冲到了4000多万元。这时,主持拍卖的衡阳县国土局局长有些急了,他不断提醒竞拍者“保持冷静”。然而,在不断上升的数字刺激下,竞拍者的热情仍旧一浪高过一浪。最后,来自湖南鸿麒房地产开发有限公司的一位股东,从同伴手中抢过牌子高高举起——“5540万元!”随着槌音下落,这桩衡阳县历史上最高的土地出让终于尘埃落定。
  “这个价格肯定是有些高了。”胡隆友告诉记者,目前衡阳县城人口不过10万,最黄金地段的土地价格也只有约40万元/亩,住宅楼均价为800元至1000元。鉴于衡阳县城的实际,此次拍出的价格在当地可谓是不折不扣的“天价”了。

“只要拿到地就等于赢了一半”

  小县城的“天价”竞拍之后余波未了。按照衡阳县国土局规定,竞价中标企业必须中标后的五个工作日内将余款付齐,而此次以5540万元竞拍成功的湖南鸿麒房地产开发有限公司,在成交后并没有在规定时间内付齐剩余款项,原因很简单:没钱!
  据记者调查了解,此次参与竞标的企业大多是由一些小股东临时拼凑起来的。“每家企业背后至少有10个股东。”胡隆友告诉记者,这些小股东大多是近几年搞小房产开发赚了一点钱,本身并没有多大的资本实力。为了凑足本钱参与竞标,有的公司的一些股东甚至到了“砸锅卖铁”的地步。“当得知不能如期到款竞标保证金将被没收时,鸿麒公司一位股东当场心肌梗塞发作。”胡隆友摇着头告诉记者。
  那么,如此实力不足的公司为何敢铤而走险开出天价?一些业内人士的分析或许有其道理。
  据了解,此次出让的土地分为两块,均处于衡阳县黄金地段,与繁华商业街相邻,规划发展潜力巨大。一位曾从事过房地产经营的人士给记者算了一笔账:按照衡阳县目前繁华地段的门面房价格8000元至10000元/平方米推算,该地段建成后每平方米至少可卖5000元。如果开发两层,仅门面房的收入就有一亿多元进账。只要策划、营销到位,三年内获利至少5000万元。
  “实际上,按照目前房地产市场状况,只要拿到了地就等于成功了一半。”这位开发商告诉记者,随着国家对房地产市场宏观调控力度加大,土地资源的紧缺性将越来越突出,而目前不断上涨的房价无疑使手中有地的开发商更大的利润预期,“这就是天价竞标屡见不鲜的根本原因。”

“森林法则”与“恶性循环”

  对于衡阳县城“天价”竞拍,最着急的还是县城的普通居民。在衡阳机关工作的孙先生告诉记者,近三年来衡阳县的房价几乎翻了一翻。不久前,县城的房地产开发商们又联合在一起,将县城电梯房的价格从1260元每平方米提高到了1360元每平方米。“这次拍出天价土地对于普通消费者来说绝不是一个好消息,县城的房价肯定会随之水涨船高。”孙先生满脸无奈。
  湖南省社会科学院经济研究所所长肖毅敏认为,尽管衡阳县拍出“天价地”有开发商冲动的因素,但当前土地价格越来越高则是比较普遍的现象。这主要是地价和房价相互影响的结果。肖毅敏说,近几年大幅上涨的房价和国家对土地的宏观调控,一方面刺激了地价的上涨。另一方面,地价成本的提高,又造成了房价的节节攀升。
  记者采访中,一些房地产开发商认为,屡屡出现的“天价”竞拍其实正凸显出当前房地产市场的“森林法则”——越是资本雄厚的开发商越能拿到日益稀缺的土地资源;而大量的普通开发商只能望洋兴叹。而“森林法则”导致的最终结果是房地产市场被少数“寡头”所垄断。
  “一线城市的土地资源已几乎被实力雄厚的大集团瓜分殆尽,在二线三线城市复制这种掠地模式自然也是情理之中的事。”长沙市房地产商张先生说。
  一些专家认为,面对房地产市场的“森林法则”,在由政府、房地产开发商和消费者组成的“生态链”中。处于链条最末端的消费者其实是最无辜也最弱势的。通过“天价”竞拍,政府收获的是真金白银,房地产商获得的是紧缺资源;而普通消费者除了坐等房价上涨之外别无他法。“地价上了天,房价上涨还会远吗?”

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