年后总体平淡的沪上楼市中，二手房市场率先起了微澜。
　　早报记者昨日从沪上多家中介门店了解到，受普通商品住宅标准调整、首套房贷款松动影响，年后上海二手房市场刚需房成交已开始活跃。
　　“年后，沪上总价150万元以下的刚需房源成交较往年同期上涨了20%。”合富置业上海公司副总经理沈彦说，成交活跃的区域主要为浦东世博板块、宝山杨行、顾村、共康等传统刚需板块，而高端房源的成交依旧少见。
　　网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上二手房挂牌房源约16.9万套，处于近期高位。

　　刚需房源成交回暖

　　感到二手房市场暖意的中介，不止是合富置业。
　　德佑地产区域经理张剑东说，年后沪上二手房市场中低端房源率先发力，该公司光在宝山大华、普陀万里板块两天就成交了6套。
　　“这有可能是政策导向造成的。”张剑东说，普通住宅标准调整、货币政策微调信号，都可能在第一季度落地，因此现在开始交易，合同签订、贷款审批的过程中，这些优惠都能够赶上。
　　上海中原镇宁分行经理张宏超亦称，年后该分行二手房刚需客户成交呈现活跃迹象，分行和周边其他门店都有成交，看房的人也多。
　　汉宇地产莲花路区域经理张云娟同样提到，近期的二手房行情比年前好一点，主要是刚需房源的成交比较不错。
　　沈彦分析，经过一年多的调控，目前上海二手刚需房源的总体价格，已较一年前有20%的下降，已经处在客户的接受区段内了。不过，沈彦也提到，由于担心政策面还会继续调控，房价还会下跌，尤其是一手刚需房源的供应潮、降价潮可能在3月份出现，因此仍有不少买家选择观望。

　　卖家主动降价

　　当下二手房源成交回暖的背后，是部分卖家的主动调价。
　　据张宏超介绍，总价在200万-300万元的二手刚需房源，大多出现了房东主动降价的情况，成交价格较此前下调了10%左右，“有些房东属于卖旧买新，将手上的二手房尽快便宜卖掉以便于尽快换购。”
　　张宏超进一步说，还有一些房东把到手价改为成交价，这也相当于降价了8%～10%。
　　在张剑东看来，沪上二手房价格跟年前相比有下调，总体来说还是低价房源走得快。
　　张云娟也称，只要是诚意卖家，价格降幅都还可以。有一套年前挂牌价280万元的房源，年后以260万元成交，“现在不降价就没有成交，不少刚需客户也还在等，等着价格进一步降，因为不少一手房在3月以后可能会有动作。”
　　不过，多位受访中介都提到，高端二手房源房东的降价动力依然不足。
　　张剑东直言，高端房源虽然带看量急剧上升，但成交仍然不够活跃，没有房东愿意主动降价，也没有买家愿意出手。
　　“由于这些房源的挂牌价年前已经下调过10%～15%，因此现在即便又有下调，也只在3万-5万元。”张剑东说，那些将价格调回去的房东，都是不诚意卖了，或者手头资金不紧张了。

　　高端市场仍胶着

　　“高端物业受限购政策影响较深，试探性的价格让步并不能刺激买家出手。”上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍提到，现在中心区域的稀有高端房源买家心理越发强势，静待房价继续下调。
　　与此同时，宋会雍还说，二手房卖家的心态也更为“淡定”：一方面是不甘心深度降价而做的无奈选择；另一方面也意味着高端房买卖博弈的突破，仍需要一个较长的时期。
　　上海中原威海路分行经理邢振中介绍，2月份门店内挂牌房源尚未出现大幅调价的现象。部分卖家心态相对淡定，基本维持春节前报价，等待时机；少部分房东愿意小幅下调报价，幅度一般在5%左右；个别房东出售意愿强烈，如果遇到诚心买家，最大议价空间达10%。
　　上海中原陆家浜分行沈俊也说，该门店春节前后二手房来客量和挂牌量变化都不大，挂牌价格也维持在节前的水平。不过，部分房东会将“到手价”改为“成交价”，实际报价变相调低了5%～8%。
　　在上海中原陆家嘴分行高成龙经理看来，春节前后二手房卖家心态变化明显，由于高端房源买家难觅，大幅调价也未必能快速成交，节前“急售”的卖家反而表现“淡定”了。
　　宋会雍预计，三四月份，随着全市二手房调价幅度逐步深入，由外围区域带动中心城区整体交易氛围提升，高端房成交契机也会来临。