水淹七军 京城二手房市场"退烧"
2012-01-13   作者:刘狄  来源:新京报
 
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    2011年调控政策对于北京二手房市场的影响,与《三国演义》中的关云长放水淹七军,颇有暗合之处。
  《三国演义》第七十四回里,描述于禁、庞德“大起七军,前往樊城。这七军,皆北方强壮之士。”北京的各家二手房经纪公司,经过2009年和2010年两年房地产市场的高歌猛进,扩张迅速,在2011年初的时候,也可谓兵强马壮,意气风发。
  而调控政策出台后,二手房市场的成交量应声下跌,也好似《三国演义》中的诗句:“夜半征鼙响震天,襄樊平地作深渊。”好在目前从业人员尚未到“水里七军皆丧胆”的地步,正在艰难中前行。

  兔年记

  “夜半征鼙响震天,襄樊平地作深渊。”《三国演义》第七十四回

  2011年的二手房市场,成交量方面的走势呈明显的L型,1月份的成交量为23000套,还延续着2010年高歌猛进的态势,2月份调控出台后成交量骤减,2-12月11个月期间单月成交量均在8000套上下徘徊,从2011年4月开始,北京二手房市场连续8个月单月成交量低于万套。而成交量的最低点居然出现在了传统的“银十”,成交量仅为7262套。
  在价格方面,从全年统计上来看,虽然没有出现明显下降,但是到了2011年第四季度,郊区很多二手房价格已经比2011年初下降了20%以上。
  在这样低迷的市场环境下,二手房经纪公司的日子自然不会太好过,在调控初期,在北京二手房代理份额第三位的鑫尊置地,就果断关闭50家门店,而链家地产负责人也表示,链家地产在北京第四季度的业绩出现下降,虽然2011年全年是盈利的,但四季度有可能会出现亏损。

  龙冬对

  惨淡的2011年已经过去,生活还要继续,无论是二手房从业人员还是潜在购房人,都在密切关注楼市的情况,想对未来走势作出判断,我们不妨听听几位业内资深人士的看法。

  二季度价格有望趋稳

  关云长一问“群英”:2012年二手房成交量和成交价格走势会如何?
  链家地产副总裁林倩:北京市场上的刚性需求还是比较多的,2011年第四季度二手房价格开始明显松动,房价每下跌一部分,就能释放出一部分购房需求,加上每过一年,就会有一部分纳税满5年的需求释放出来,这些都会是支撑二手房市场的主要购买力。这波市场调控后,房价的底部应该是在第二季度。我们监测的结论是,只要北京二手房的月成交量不超过12000套,房价就不会上涨。因此政策上还是有一定放松空间的。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:我认为2012年的二手房市场上,价格在年初还会继续下降,经过一段时间以后,大约到第二季度,价格可能会随着下降的过程,逐渐趋于稳定。在价格方面,我认为2012年不会再有非常大的降幅了,可能会在10%左右。
  在成交量上,我认为2012年的情况会好于2011年,成交量会有所增长。做出这样的判断,一方面是市场上的需求还是存在的,如果市场趋于稳定,该出手的客户还是会出手购房。另一方面,我觉得明年虽然限购政策还会持续,但是不排除适度松绑的可能。
  我认为北京市限购政策还是有放松的可能,2011年北京市GDP增长速度是比较慢的,现在除了楼市,其他产业的情况也不是很好,现在楼市的存量,按照2011年的销售量,可以销售2年,压力还是很大的,我觉得对于楼市的限制适度放松还是必要的。
  房产税成二手房市场最大变数

  关云长二问“群英”

    2012年哪些因素会影响二手房市场走势?

  链家地产副总裁林倩:金融政策、税费政策和限购政策等不利因素在2012年会继续影响市场,但是也会有新的因素出现。例如金融方面,虽然整体不会大幅放松,但很可能会做出适度的调整。在调控政策方面,应该也不会有大的变化。今年比较大的变数是房产税,住建部一再表示要扩大房产税试点,北京是不是会成为试点还不清楚。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:我觉得影响2012年二手房市场走势的,除了政策因素以外,最核心的还是价格。与新房市场相比,二手房市场无论是在降价还是在放量的方面,反应的速度都会慢一些。因为二手房卖主绝大多数没有资金链断裂的风险,所以都是新房市场降价之后,传导到二手房市场。因此一手房市场的走势,也会对其构成一定的影响。

  观后感

  一二手房联动抗“寒”

  ●刘军(鑫尊地产代理集团董事长):
  我认为2012年二手房市场上的成交量,春节后可能会出现微涨,第二季度保持月成交9000套左右的水平。据我们对于市场的观察,北京二手房市场上只要月成交量达不到10000套以上,价格就会继续往下走。因此价格可能会缓慢下降,直到月成交量达到10000套以上,量价达到平衡。
  鑫尊置地在门店数量的调整2011年就已经完成,2012年一方面要把租赁业务做好,另外就是在一二手房联动方面进行扩充,增加业务链条。关于一二手房联动,鑫尊置地从2011年第四季度才开始做,我们认为至少在楼市淡季,是可以增加二手经纪公司业务量的一种方法。至于一二手房联动是不是大的趋势,我认为现在还很难说。

  下半年市场或回暖

  ●吴存胜(北京麦田房产副总经理):
  我认为2012年第一季度房价应该还会往下走,成交量可能和2011年下半年差不多。下半年要看金融环境和政策走势,可能市场会有所回暖,但是幅度应该不会很大。
  我们现在的策略是做好现在的门店规模,提高质量。门店会继续进行适度的增加。我们并不过多地看外部环境,市场好也不会过多扩张,市场不好也不会过多收缩,更多地专注于发展企业自身。

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