租房记

　　□报道员 吴波/哥本哈根报道

　　租房住，是海外中国人生活中一件重要的事。作为一个在丹麦游学和工作数年的中国人，我数次寻房，辗转搬家，租房住的个中滋味至今仍时常回味。
　　在丹麦，对于很多初来乍到的留学生来说，借住学校的临时公寓或者暂时与人合租住房是较普遍的选择。与中国的大学有所不同，丹麦大多数高校校园里不提供学生宿舍，学校和学生公寓是两个独立的机构。以丹麦科技大学(DTU)为例，学校只设有学生临时公寓。这种公寓距离学校步行可至，房租非常便宜，所有费用全包为每月2000丹麦克朗左右(1克朗约合1.2元人民币)，但租期只限3个月，所以只可作为留学生的临时过渡之用。
　　由于学生公寓并不是随时都能申请到，在丹麦私人家庭租房也是另一种相对快速的租房方式。一些有别墅的丹麦人，由于房屋空间绰绰有余，便会考虑将部分房间外租。通常一人一间卧室出租价格2300-3500克朗，多住一人需再加50%房租。押金一般付1-3个月的，而水、电、暖、网络费用以及家具家电需求等需要与房东谈。在丹麦私人家庭租房，一般是签几个月至几年的房屋租赁合同。按照丹麦有关法规，如果房客租住满两年后，房东就不能随意解除合同了。因此这种临时租房的方式虽能解燃眉之急，却不是长久之计。
　　要解决租房期限的问题，申请DIP公司(丹麦养老保险公司)旗下的房源是个不错的选择。这种租房不仅可以无限期居住，房租相对同地段也便宜不少。约50平方米的房子包括水费约5000克朗/每月，电、暖、网络费用和洗衣费另付。签合同时需要一次性交纳3个月押金和3个月预付房租，租户退房时，在扣除物业损坏费、墙体刷新和地板清洗打蜡等费用后，余额将返还租户。
　　如果希望房租更加优惠，那么可以考虑租FSB，KAB等廉租房组织的房子。这些组织一般都是非营利机构，房租包括房子基本的运营费用加上必要的行政管理费用。同养老保险公司的房子一样，这些组织的房源丰富，可以无限期居住，价格更低廉。举例FSB来说，在首都哥本哈根地区有13000套房子，有部分一室一厅的房子房租在每月3000克朗左右。和中国的廉租房不同的是，丹麦廉租房对申请者没有收入的限制，只要申请者没有公共欠债债务，均可申请。缺点是等待的时间长，只有在现有租户主动搬走的情况下，后面的申请者才有机会租到房子。一般来说，从申请到租到房子需要3到5年时间。越是便宜的房子，等待的时间就越长。但对于怀孕或者单亲家庭的情况会做优先考虑。这种类型的房子适合打算长期在丹麦定居的人申请租住。
　　丹麦的私人房屋租赁市场也是一个鱼龙混杂、良莠不齐、有人想浑水摸鱼的地方。就有不少留学生抱怨“被二手房东骗了”或被丹麦房东或是中东房东“宰了”等等。比如一些人因为贪图便宜租住了私人转租的二手房，在权利义务没有分清，同时缺乏正规的合同保障下很容易导致一些不必要的纠纷。像每个月什么时候缴纳房租，房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修，如果房东提前终止合同该如何赔偿等基本租房问题是任何时候都需要注意并在租房合同里明确的地方。
　　如果通过丹麦一些比较正规的租房网站租房则需要交纳一定的信息费，每月费用300克朗左右，输入你期望的地理位置、大小和租金范围，就可以查看相关的房源信息和联系人电话。这些网站通常都是由正规的房租中介代理，租房合同条款一般都很规范很清楚，各种权利义务都受到法律的充分保障，中介人员素质高守规矩，房客上当受骗的事情很罕见。相比较街头广告和私下接触房东，通过正规网站租房是一种更好更安全的租房方式。

　　买房记

　　□报道员 吴波 李富玲/哥本哈根报道

　　笔者长期在丹麦学习和工作，通过多年等待、努力和打拼，最近终于在哥本哈根购置了自己的永久性房产。
　　在丹麦买房，居住区域的选择非常重要。例如Frederiksberg区，那是哥本哈根的小“曼哈顿”，房源少，房价高。笔者在2009年看上了该区域一栋高层公寓里的一套80平方米带阳台的两室一厅，由于当时正处于房价低点，那套房子的总报价约179万丹麦克朗。虽然房子装修陈旧，但由于房价诱人，看房的人依然络绎不绝，买家报价不断攀升。
　　哥本哈根市下辖很多区域，选择面大，房价差别也大。我们曾一度考虑在市中心区购房。但其中个别区域如Noerrebo区治安混乱，时有抢劫、枪击案件；Valby区又有所谓的“贫民区”。由于所处区域不同，个人所得税税率也有所不同，例如在哥本哈根市中心区买房，每月工资中要扣的税比住在Frederiksberg区就要高出两个百分点。
　　而在那些环境好、治安好的所谓“富人区”，例如Gentofte、Hellerup、Charlottenlund、Lyngby区，好房子太贵，便宜点的房子又太旧，维修费用太高。总之，要找个性价比高的房子一定要多花心思。
　　在丹麦买房子是可以和中介讨价还价的，私人的房子一般有商量的余地。但若是银行收回的房子就很难再谈价格了。这里需要注意的是，丹麦的房子有全产权和半产权之分。所谓的半产权就是购买者只拥有房子的使用权，此类住房价格相对低廉，需交纳地产税而不必交纳房产税。而在丹麦的外国人如果拿的是短期工作签证，那么银行是拒绝提供贷款的，这也增加了购买全产权房子的难度。因此根据个人的实际情况制定置业计划非常重要。
　　此外，在丹麦销售别墅需要向购房者提供“房屋质量报告”。它包括对房屋状况的评估和维修费用的估算。如果购房者不放心的话也可以自费请房屋评估公司再做鉴定。这种房屋评估报告也是购房时讨价还价的重要依据。
　　聘请当地律师代理买房事宜也是一种行之有效的办法。律师会负责审查房屋所有相关文件是否真实有效，量身定制购房合同中的部分条款。同时，也会分析房价是否合理，并可替客户再次讨价还价。如果房子报价太高或者存在质量隐患等，律师会建议终止购买行为。这种情况下只需支付律师咨询费即可。
　　选好了房子接下来就是贷款的问题。至于如何贷款，跟谁贷款，利率选择都需要做全方位的考量。一般来说，房贷公司的利率相对比较低，但是最多只能贷房价的80%。借贷者在通过银行信用评估的情况下，就可以得到银行的全额贷款，但弊端是银行的利率相对较高。比如在2011年初，房贷公司的一年期浮动利率为2%不到，固定利率为4%，而银行贷款的利率在8%左右。
　　由于银行利息较高，丹麦人通常选择房贷公司和银行相结合的方式获得购房全额贷款，具体就是购房资金的80%跟房贷公司贷款，其余20%跟银行贷款。两种贷款方式互为补充。不管是房贷公司还是银行的贷款，都可以选择固定利率或者浮动利率。在当前欧洲经济形势不好的情况下，浮动利率会比较低，但同时浮动利率变动的风险也较大。房贷公司固定利率贷款的期限一般为30年，在贷款时，可以选择前10年只还利息，不偿还本金，这样前10年的还贷负担相对较轻。有不少家庭就选择这种方式，在前10年先偿还利息比较高的银行贷款部分。
　　购房者每月用于偿还贷款利息的支出部分还可以享受免税，即用于偿还房贷利息的工资收入是不需要交纳个人所得税的。那么在租房租金和买房的还贷金额相等的情况下，家庭用于住房的实际支出方面，买房比租房更具吸引力。

　　装修记

　　□记者 杨敬忠 报道员 李富玲/哥本哈根报道

　　丹麦与中国不同，房地产市场销售的房子绝大部分是二手房，特别是在市区，有些市中心地段的房子已有100多年甚至更久远的历史。虽然房子维护状况不错，但也有很多设计不符合现代居家的习惯，买房后在按照政府要求保持某些具有历史意义建筑的外观的同时，往往需要对房子内部重新进行装修。
　　在装修之前先登录不同的装修公司网站进行了解和咨询是丹麦家装的必要途径。这些网站可以根据装修类型的不同提供相应的报价，用户咨询时需描述装修要求和预算，有时也需要提供房屋照片，装修公司会根据用户的经济能力和装修内容给出报价。
　　丹麦是一个高收入、高消费国家，人工费用极高，例如水电工每小时工资能达到300多丹麦克朗(1克朗约合1.2元人民币)。如果请专业的装修公司，花费昂贵。以一个约4平方米的卫生间为例，如要精装修墙壁和地面，并且重新铺管道和电线的话，专业装修公司的报价约为10万克朗，包括材料费和人工。这对于丹麦的小康家庭来说，也是一笔不小的开支。
　　当然，装修成本高，装修质量也好。丹麦的装修公司和工人的技术和素质在世界上都是一流的，装修好的房子美观、漂亮、环保、节约空间，各种设施都坚固实用，质保和服务有充分保障，一套装修好的住房可以使用很多年。
　　由于装修成本高，很多丹麦人都自己动手搞装修。“不怕做不到，只怕想不到”，在这样一个鼓励创新的国度，DIY是被大力提倡的，包括房屋装修DIY。
　　丹麦著名的连锁建材商城SILVAN是自己动手进行家装采购的好去处。在装修方案确定之后，便可以去SILVAN购置所需原材料。SILVAN所售产品种类繁多，从五金工具、油漆涂料、照明灯具到屋门地板，能充分满足DIY的各种需求。不仅如此，它还成立了专门的DIY学校，定期开课，用户可以报名学习如何自己动手装修。
　　但是对于初学实践者，如果动手能力有限，自己粉刷墙壁或者铺地板的难度系数就比较高。木板打磨和抛光需要专业设备，价格也较贵，而墙壁粉刷也很容易遇到粉刷不匀的问题。如需返工重做更是费时耗材，所以在DIY之外，一些专业要求较高的项目还是请装修公司来做比较好。
　　丹麦的各项法律法规很完善，违反者会遭重罚，在装修市场亦然。由于丹麦对房屋装修的要求和中国不尽相同，在装修前详细了解并遵守规矩非常重要。如果违反规则，那么在出售该房产时，一旦在房屋质量检查时被查到，被装修过的地方将要全部拆除，重新按标准装修后才能交易。
　　目前，丹麦2010年最新公布的建筑法律规章可在www.ebst.dk网上查到。这些规章非常详细，可以分门别类检索。主要内容包括：1.行政法规，例如如何申请建筑施工许可证，什么条件的房屋建设可以不经许可就可开工；2.建筑规范；3.建筑装修规范；4.建筑结构；5.防火规范；6.室内环境规范；7.建筑能耗规范；8.暖通工程规范。其中第3部分“建筑装修规范”中的第三则是关于居民住宅装修的规范，规定都很细致到位，例如在卫生间必须设置洗手台、洗手台和马桶之间必须有至少1.1米的自由活动空间，等等。
　　说起在丹麦装修省钱的诀窍和经验，自己动手和专业装修相结合无疑是最实惠的选择。简单的装修自己动手，例如铺瓷砖、装浴柜、组装家具等。而复杂的诸如走水管、改电路、拆墙体、做墙体或防水则应请专门的水管工、修墙工来做，这样既省钱又安全。
　　多看装修公司的家装案例也是省钱捷径之一。有些公司的网页还提供图示，显示诸如卫生间地面和墙体防水做多少厘米厚等细节，让你的钱花得明白，花得值当。这样，既不会违反装修法规，又不会浪费装修材料。
　　而对于装修材料的选择，一定要货比三家。丹麦有很多装修建材市场，除了SILVAN，还有FOG、BAUHAUS等。这些市场每周都会对不同商品推出打折活动，在装修规划时多看广告，了解优惠产品和装修套餐，也能省不少钱。
　　另外，注意装修细节，精打细算也可以节省不少材料费用。例如在铺设厨房和卫生间瓷砖时，有人喜欢用漂亮小瓷砖。但是与大瓷砖相比较，小瓷砖需要更多的涂抹材料填充缝隙，结果可能导致涂抹材料的总花费比瓷砖还多。
　　装修前做好预算、装修中合理开支是控制家装费用的最有效手段。笔者装修的房子使用面积90平方米，总装修预算为25万克朗，其中主要家电支出3万、家具等4万、装修工程花费约18万。到目前为止，除家电和家具订购实际花费不到7万之外，其他装修已花费8万，还有约10-11万计划用于厨房装修和楼梯装修。我们在能力所及范围内尽量自己动手，合理统筹，预计实际开销可控制在预算之内。