改善型购房者顺利换房的方法
2011-02-28   作者:  来源:半岛都市报
 
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    不少业内人士认为,在新出台的政策中,对购房者打击最大的并非是限购,而是二套房首付上调至60% 这项规定。这一政策的出台,使不少正打算改善居住条件的普通购房者陷入新的购房困境。“做过多年房地产的业内人都知道,对于普通购房者来说 ,总价款多出3 万元就是一道坎,很多人迈不过去,就只能另作打算了。”一位从业多年的业内人士告诉记者。面对新政,改善型置业者如何才能顺利换到大房子?本期请岛城置业专家为改善型购房者推荐几个顺利换房的方法。
    “正准备要换套房,却赶上了调控。现在首付又要多出十多万元。”近期正准备换套大房子的刘先生很是发愁。他告诉记者,2004年结婚那年,他们家在市北区敦化路附近买了一套57平方米的小套二作为婚房。刘先生说,孩子就要出生了,“我和妻子两个人平时工作都挺忙,孩子生下来之后需要人照顾。可是我们家太小了,所以就想着要换一套120平方米左右的套三。”为了迎接即将到来的孩子,刘先生开始盘算着换房。2011年,换房的事刚被提上日程,他就面临了这一轮政策调控,首付比例提升到了60%。
  “我只能先买上房,等交房并装修好之后再卖掉原来的房子。”刘先生起初准备拿出家中的应急储蓄30万元,再向双方父母和三个兄弟姐妹借40万元,在崂山区买一套总价140万元左右的房子,等卖掉老房子之后再将钱还上。“可是政策一出,我还要多支付10多万元的首付款。要知道,原来这70万元也是好不容易凑齐的,这让我很头疼。”刘先生很费解,自己并没有拿房子来做投资,只是希望改善一下家庭的居住条件,换一套大一点的房子来迎接孩子的到来,却发现阻力如此之大。

  一算账首付增了14万元

  新政对改善型置业者最大的冲击在于首付款比例提升了10%——由原来的50%提升至60%,贷款利率仍然按照基准利率的1.1倍执行。如同上述购房者那样,因为新政不得不承担更高的首付款,提升了筹款的难度。以120平方米、总价140万元的二套房为例,新政前后的购房账单在首付比例提升的政策下产生了下述变化。
  原购房账单:总房款140万元,首付50%为70万元,贷款70万元,按照贷款期限30年、1.1倍基准利率水平,购房者每月应还4800元,共支付利息为102万元。
  新购房账单:总房款140万元,按照上调的首付60% 比例,首付款为84万元,首付增加了14万元;贷款56万元,按照贷款期限30年、1.1倍基准利率水平,购房者每月应还款3800元,每月月供比新政前少还了1000元;共支付利息 82万元,比新政前少支付20万元。

  招数一:卖旧返租,省了搬家

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  操作建议:首付提高了,不少想要改善居住条件的家庭会先将原来的房子卖掉,拿到房款之后才能支付得起二套房的首付。但是往往卖房和买房无法同时进行,中间会出现一个衔接的空白期。最好的方式就是卖掉自己的老房子之后,以按照市场价水平支付给其房租的方式继续住在老房子中,等到新购房处理好之后再搬家。这样既能卖掉旧房子凑足买新房的房款,同时也不用折腾着搬两次家。
  当然,事先与买方达成协议非常重要。22世纪不动产中介代理公司总经理王文香告诉记者,过户后推迟交房这种操作在二手房交易市场比较常见。“实际操作中很少有立即交房的,一般在过户之后会推迟 3个月左右再交房。为了保证如期交房卖主往往需要再押一定数额的保证金。”
  返租的方式能避免多一次动荡的搬家行动,但前提是要在卖房前事先打算好买房的位置、面积、总价等条件,这样便于尽早购房。“这种方式所争取的交房时间还是有限的,所以不适合买新房,比较适合买二手房。”王文香说,在卖房前可向中介事先打听好该地段附近的房源情况。“现在中介房源都比较充足,房主可以先了解房源,做到心中有数,等到卖了房子之后再定新房。”
  专家建议:如果房源比较优质,可以将推迟交房作为卖房的条件之一,一般可以在房屋办理完过户手续之后,要求再推迟半年或者一年交房。

  招数二:卖旧租房,安心过渡

    网友支持率:一成
  操作建议:为了凑齐首付款而要先卖老房的购房者,如果想购买新楼盘的住宅,但买了老房子的买主又不愿意交房时间太迟,这时购房者只能另外去租房子等待交 房了。王文香告诉记者,采用这种方式换房的购房者占的比例很少。“没有孩子的家庭可以考虑租一个离上班地点近的地方 ,有孩子的家庭可以考虑租一个离孩子上学近的地方,尽量少让孩子脱离原来的生活圈。”
  另外,租房之前要确认好需要租房的时间长短,即新 房交房和装修的时间都要考虑到。由于一般情况下,期房交房加上装修的时间多则持续两年以上,少则也要一年,所以尽量找适合长租的房源,以免中途因为停租而 引起再次搬家等不必要的麻烦。以市南区、崂山区普通住宅套二厅的租房行情来看,一年需要支付的租金约为2.4万元左右,市北区2万元左右,四方区、李沧区 略低。
  专家建议:与租房房东签订租房协议时,可以以长租议价,这样不仅可以增大议价的空间,也能保证长时间的租房期。

  招数三:借钱周转,先买后卖

  网友支持率:两成
  操作建议:先卖后买的换房方式固然能够解决首付资金的问题,但是这样的买房顺序往往太折腾,尤其对于有小孩的家庭来说,搬家将是非常辛苦的一件事情。很 多人想到先买房,待到新房收拾差不多之后再卖掉旧房子。“如果亲朋好友的家庭条件比较宽裕 ,可以先向他们借钱,凑齐首付买上房。等到交房入住了之后,再把原来的老房子卖掉,将从亲朋好友那里借来的本息一同还上。”王文香说,部分购房者会采用这 种方式来改善居住条件,达到换房的目的,但仅限于周围亲朋好友的条件比较宽裕的情况下。“向亲朋好友借钱周转并不难,因为你有一套房子在手中,别人有钱就 会比较放心借给你。”
  按照目前银行6.45%的存贷款基准利率来计算,以购买120平方米、总价为140万元的房子为例 ,按照现行60% 的首付比例 ,需要支付首付款为84万元,比先前50%的首付比例多支付了14万元,那么这14万元的年利息为9000元。
  专家建议:如果按照银行同期贷款利率支付给亲朋好友利息,可以先确定借款时长,一般贷款期限越短,银行贷款利率就越低。

  招数四:民间借贷年息两万

  网友支持率:一成
  操作建议:如果不想先卖房后买房,但又凑不齐60%的首付款,购房者可以考虑民间借贷的方式来融资。民间借贷和银行抵押贷款最大的区别之处,就是手续的 繁简不同。“民间借贷的手续简单,贷款条件审核也没有银行那么严格,而且审核周期短,因此可以解决不少购房者的燃眉之急。而银行的手续复杂,流程缜密,最 重要的是银行对贷款的审核特别严格,对抵押贷款的用途也严格把控,尤其现在政策明令禁止银行消费性贷款不能用于买房,所以现在一切用于买房的抵押贷款均不 予批准。”王文香告诉记者,“如果想抵押贷款用于买房,购房者只能走民间借贷通道了。”
  当然,民间借贷的利息要远远高出银行同期的贷款 利息。据了解,现在民间借贷市场的贷款年利率在15%左右,而银行同期贷款年利率是6.45%,民间借贷的利率高出银行利率两倍多。目前民间借贷抵押贷款 的合同期最长为一年,一年之后如需要可以再续签。仍然以购买120平方米、总价为140万元的房子为例 ,按照现行60%的首付比例要比先前多支付首付款14万元,如果通过民间借贷来凑足这部分差额,每年需支付利息2.1万元。
  专家建议:此种融资方式利息比较高,但手续简单,贷款门槛低,适合短期应急。

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