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| 2007-08-10 本报记者:李佳鹏 刘振冬 实习生:纪成成 来源:经济参考报 |
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“今年上半年，个人房贷仅增加了3.5亿元，而去年全年，我行个人房贷增加了27亿元。”北京某国有银行有关人士告诉记者，今年上半年，该行新增的个人房贷同比大幅减少。这家银行在北京房贷市场占比颇高，个人房贷余额近430亿元。这位人士告诉记者，该行的房贷业务受宏观调控影响很大。
随后记者又致电了北京多家银行，虽然没有了解到具体的统计数据，但也都得到了相类似的说法。这种现象的出现绝非偶然，记者了解到，为督促落实宏观调控政策，优化信贷结构，严防房贷风险。去年底，银监会就发出要求对尚未“七通一平”、主体没有封顶的项目严禁发放贷款。由此，各家银行在贷款审批方面愈加严格。与此同时，北京银监局日前还提出四条监管要求，其中有一点专门针对房地产市场。
北京银监局要求，辖内银行业金融机构要紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，完善房地产行业风险约束和预警机制，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。
除了政策层面的影响外，这位国有银行人士还指出，北京新房开盘率大幅下降和房价的不断攀升，致使部分消费者持币观望情绪加重，也是导致个人房贷业务锐减的重要原因。对于这种说法，记者从中大恒基不动产营销有限公司等提供的统计数字中得到了佐证。
根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，近一段时间，北京批准销售住房面积持续走低。其中，6月份北京市建委共批准销售许可证42个，批准销售面积共计167.98万平方米，较去年同期下降33.1%，创今年上半年新低；7月份北京市建委共批准销售许可证49个，批准销售面积共计161.52万平方米，其中普通住宅项目23个，公寓项目11个，别墅项目八个，商住楼项目一个，其他公建配套及商业写字楼六个。同比2006年7月份，商品住宅获批个数减少12.5%，获批套数减少5.7%，获批销售面积减少16.1%，获批套均面积减少15平方米/套。
中大恒基不动产营销总经理赵晨明说，2007年比2006年销售情况整体低迷，造成了开发商取证积极性有所减弱，新盘放量明显减少。
与此同时，随着房价的不断攀升，消费者的观望情绪进一步加剧，整体销售率维持在较低水平。尽管购房者对房价的“心理底线”随着飙升的房价被一次次突破，但万元以内的项目仍是他们最理想、购买力能够达到的选择方向。
据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，均价在15000元/平方米以上的项目整体销售率仅为26.1%，同时，高档住宅需求未见利好增长，尤其是一些需要长线销售的高档公寓及别墅，销售进度更是缓慢。根据北京市房地产交易管理网的数据，截至7月底，7月份开盘的四个别墅项目中仅一个项目当月销售率为26.6%，其余项目均无销售成绩。
对于银行出现的个人房贷增幅大幅下滑的现象，记者采访了有关专家。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，银行个人房贷业务大幅缩水，说明北京贷款买房的人少了，这是房价大幅上涨造成的结果。比如原来100万元能买到房，现在150万元也买不到，因此有些人就放弃原来的打算，暂时不买，或者先保持观望状态，等待一段时间再买。“我认为房价上涨是银行个人房贷业务大幅缩水的主要原因。另外，符合市场需要的住房供给减少，也是对个人房贷业务造成影响的一个重要原因。”牛凤瑞说。
牛凤瑞指出，房价的涨涨落落是市场配置房地产资源的一个基本形式，也是一个比较有效的形式，所以对于出现的一些现象没必要大惊小怪。某一时期内，房子卖得价钱好，开发商就多卖点；相反，买房人则会因为价格高而少买，或推迟购买行为。这都是正常的，是市场博弈、供求关系博弈的结果。
对此，北京大学房地产研究所所长陈国强博士表示赞同。他说，这个数字虽然不是一个完全数字，不是北京房贷业务的整体情况，但这个数字有它的现实意义，这家银行的情况和今年上半年北京房地产市场的总体运行情况是存在着内在联系的。今年上半年北京房地产市场的现实情况是房屋供应量、成交量和过去相比均有所减少，因此，个人房贷业务对此肯定会有一个直接的反映，这家银行上半年的业务统计就反映了这样一个基本状况。
与此同时，宏观调控对个人房贷业务的涨幅也有间接影响，比如利率提高，对市场上的购房意愿会产生抑制作用，从而使得贷款数量受到影响。另外，由于房价上涨过快，一些支付能力不强的人也会推迟购房，这也必然会影响到银行的贷款业务。“我认为不需要考虑太多，不需要特别警惕。”陈国强说。 |
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