长沙市黄兴南路商业步行街的规模不算大，但开街五年，人流量一直以15%左右的速度稳步增长。目前日均人流量10至15万人次，节假日一般达到20至30万人次。年销售额如今已超过15亿元，创税过亿元，分别比改造前增长约37倍和42倍，成为“中国十大著名商业街”。
    这条街上，一个100平米的好门面往往年租金能达到110万元左右，一些业主用不了几年就能收回当初的投入，资本回报相当可观。

建材“砌”不出步行街

寸土寸金的黄兴南路，竟有30%的面积用于绿化。本报记者 苏晓洲 摄

    在最近这轮“经营城市”的浪潮中，很多地方都在“开辟”步行街。有的原本没有路，硬是开出一条路。
    “步行街不是平地建高楼，能用钢筋水泥和高档建筑材料造一个。”很多曾参与黄兴南路商业步行街改造的人士都这么说。
    距黄兴南路商业步行街街口百步之遥，就是长沙走马楼三国吴简出土遗址。到清代，此地已发展成城市商业中心。至近现代，这里更是商铺林立、人声鼎沸。黄兴南路商业步行街，植根于这种膏腴沉积、商业文化昌盛的土壤。
    但是，上个世纪80年代后期，总量剧增的商铺在设施陈旧、改造建设和公共管理滞后的老街上扎堆：大量廉价的假冒伪劣商品堆积如山，成了让市民皱眉头、外地人来了就喊上当的“簸箩街”(簸箩：长沙方言谐音，意为低劣商品)，人车混杂，车走不动、人行不畅，垃圾遍地。黄兴南路疲态尽显。2001年至2002年2月，投资11亿元的黄兴南路商业步行街成形。
    这个过程，从事后看，11亿元的投资固然重要，但关键是城市决策尊重了当地的商业历史传统、民众的消费习惯，从学术角度看是遵循了客观经济规律。
    这种一次性大投入、大改造当时是在国家相关拆迁补偿条例尚未出台前进行的。客观地说，很多群众特别是一些黄兴南路原有的单位或个人业主，虽然获得了政府的一些补偿，但付出了代价，牺牲了个人和局部利益。记者注意到，关于这条街的利益之争和物议，至今仍时有出现。
    “天时、地利、人努力。”一位政府官员坦率地说，如果现在才启动步行街建设，长沙市在人、财、物力等各个方面，恐怕“代价太高”。

以亲和舒适成就步行街

    长沙黄兴南路商业步行街只有838米长、26米宽，两厢商业面积35平方米。与国内一些城市按照所谓“东方曼哈顿”式理想建起来的商业步行街相比，不能称大，甚至有点“缺乏魄力”。
    但有研究称，200万人口左右的城市才能成就一条成功的步行街。“长沙是中部省会城市，城区人口约200万，这条街属于量身定制，做大了恐怕吃不消。”长沙市商务局一位官员说，国内一些步行街，追求“气势”，结果是吓跑群众，冷落商家，“街大欺客”。失败的祸根从富丽堂皇地开街那天就埋下了。
    南北走向的黄兴南路符合这个城市四季的主导风向，延续历史的规划建设为人流如织的街市源源不断地带来新鲜的空气。在寸土寸金的步行街，30%的面积用于绿化。小桥流水、园艺喷泉、木板游道、小品雕塑，吸引着许多小憩的老人，相偎的情侣。本地人、外地人在此从一个店到另一个店，轻松而随意；累了，坐在椅子上歇歇，喝杯冰茶，衔根冰棍，品尝烧烤。“步行街有最具长沙人特质的情调。”一位社会学人士说。
    “不浮华、不浅薄，步行街营造的氛围是一个市民休闲、轻松购物的场所，追求安静、祥和、和谐的营商环境。”长沙市政府一位专家说，开街之后围绕这个目标所作的点滴很重要，否则这儿可能花大钱、写败笔。

三分建、七分管才有和谐步行街

    黄兴南路商业步行街多少植根于那个年代“政府推动型”的背景，这条拥有450家商户，跨天心区、芙蓉区，周边涉及四个办事处和四个派出所的街市，归口协调难度很大。从开街之日起，长沙市就把这儿作为全市惟一的一条市政府“直辖街”。分管副市长任主任、商务局牵头的管理委员会成为街市行政的核心。
    常逛步行街，记者发现近些年步行街商家“一口价”的越来越多，即使砍价，也不再像过去那样“砍掉首位数”才是实价，上下浮动区间逐渐收窄。
    按照市场管理者的要求，越来越多的商家“制度上墙、明码实价”，传统的商业作风有了转变。14块“消费提示”灯箱、40块宣传牌将12315、12356等举报质量、价格欺诈的电话、质检站、管委会办公室电话公示给消费者，消费者联络服务台在步行街每天12小时营业时间内，随时为消费者投诉提供方便。20多名客户服务人员一旦接到投诉，马上上门调查、核实并责令整改。
    长沙市质监、工商、物价、卫生、城管、发展改革等部门都必须指定一名专人在街上履行专职。
    由于人气旺盛、两厢车辆被完全禁止入内、100多名受过反扒、防暴专项训练的保安或步行、或驾驶电动巡逻车，不间歇巡逻。
    “治安管理的目的主要是控制和降低发案率，一条繁华的步行街，低犯罪率、安全和舒适比品牌和价格更重要。”长沙市一位执法部门官员说。
    这样管步行街的成本是很高的。一位管理人员透露，每年的费用达到300多万元。但这笔钱不能从商家收取。
    在步行街公共区域，经常举行各种促销活动如影楼推介、车展、演出、时尚秀等，通过为这些本来可以提升人气、营造气氛的活动提供场地，管理部门收取一定的费用，再加上公共设施上承载的广告，管理部门每年300多万元费用，不需要财政拨款，甚至还有些盈余。

街大不欺客“年轻百姓街”

    由于对广州等沿海地区的消费文化有很多的敬慕与追随，因此湘人在中部地区是一个比较注重消费的群落。
    但黄兴南路没有因此被搞成“富人街”“贵族街”。因为这往往使普通市民退避，不符合“步行街”可持续发展的需要。步行街应该等于“品牌形象大店+中低档物美价廉时尚产品和二、三线品牌”。
    所以，黄兴南路整体形象、制度设计虽然超前，但绝不“街大欺客”。高门大店、富丽堂皇的装修较少，显得雅俗共赏，骨子里是“贫富同乐”的市民街。
    黄兴南路名牌形象店只有六成左右，其余30%至40%的店面是平民店。在这条街上，18岁至35岁的年轻人是主要消费人群，一些质量不错但价格中低档的商品成为消费品的主流。
    “别看小门脸卖个发卡、胸花什么的，每个月挣的钱甚至比那些名品大店还多。”一家店铺的老板说。
    商业步行街，还不能仅是“一条街，两排房”。黄兴南路近些年特别重视两厢发展，形成纵深商圈。
    如今，黄兴路商业步行街两厢的坡子街成了传统美食一条街、晏家塘成了小商品街，未来还要将大小古道巷发展成箱包街、育英街发展成服饰街。这些业态设计，黄兴南路避免了迅速沦为商业“杂烩”。
    在黄兴南路，记者特意到两厢二楼看了看，发现其中不乏苏宁、阿迪达斯、耐克等品牌店。“铺面开满了，但不一定挣钱。很多品牌连锁店又需要在步行街设一个形象窗口，贴钱也要维持展示。”一位管理人员说，眼下他们正在规划的是三、四楼，计划引入湖南发达的动漫产业，在步行街开发“动漫城”。
    很多城市的商业步行街都面临着一个二楼以上难以经营的问题，黄兴南路同样如此。人流量不大，营业收入不高。“今天相对冷清的二、三楼，过几年自然‘会起来’。”一位管委会人士说，“城市发展步行街也是营商，而且是长单。只要平稳发展，不大起大落就好。”