房价降价空间有多大?
    2010-07-02        来源:新京报

    6月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米16978元,同比上涨19.59%,环比下降10.63%,这是今年以来连续两个月环比下降。(据新华社)与此同时,多个城市的住宅成交价格环比下降。这样看来,楼市调控似乎已初见成效,但房价是否已经“降到位”?恐怕未必。
    根据国家统计局的数据计算,去年我国城镇居民买房的房价收入比平均已达9.7(一些大中城市甚至高达15-20以上),远远超过国际上公认的“买得起房”水平的上限——房价收入比为6的标准。如果要让普通市民可以通过房地产市场解决住房问题,就必须使现在全国城镇的平均房价下降四五成。目前房价存在如此大的降价空间吗?
    还是先从商品住房的成本来算起。我国商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中,最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长,加上囤地捂盘现象比较普遍,所以,从开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,往往在3年以上。就以3年的商品房开发周期计算,2009年全国商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。那么,当时全国平均的商品住房的地价又是多少呢?

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