以谨慎和理智态度面对楼市涨价
    2009-06-23        来源:上海商报

  提要  上海楼市疯狂状态似乎重现,在目前经济形势下,所有能支撑房价上涨的因素都难以站稳脚跟,面对目前的楼市,购房自住者须谨慎,开发商也要理智。

  对于大多数人来说,上海的楼市冷清了没多长时间,而事实上上海的楼价也没下跌多少,上海的楼市忽然复苏了,且火爆起来。上周末,沪上多个楼盘井喷式开盘,开发商无一例外地提价销售,少则提价8%,一般涨价10%,内环内新盘普涨两成,更有大涨31%的。不仅楼价上涨显示楼市复苏,而且排队购房、摇号抽签重现于上周末楼市,高温大雨下,购房现场人头攒动。这不是楼市复苏,简直就是前几年疯狂的楼市又回来了。
  如此疯狂的购房场面是令人疑惑的。虽然开发商说内中没有“房托”,“‘房托’都是找些民工来排队,我们设置贵宾卡就是杜绝这种情况。贵宾卡都是交够钱才发的。”虽然可以相信购房现场有不少是真正的购房者,但是根据各种房产开发商自己所做的或者他们也相信的数据,可以看出目前楼市的买方似乎未曾到如此地步。根据东方民意上海房价调查,虽有一半以上的居民认为上海房价会涨,但有一半居民认为目前不是合适的购房时机,只有17.03%的人认为现在是合适的购房时机。因此,所谓刚性需求者现在出手的有限,即使有“跟涨”者,也不至于到抢购的地步。当然还有外地投资者——所谓的温州购房团,上海易居房地产研究院的数据显示,5月份外地投资资金在上海楼市成交量的比重占了近15%。这15%肯定能影响市场,可是因此而使市场陷入疯狂,未免夸张了点。
  如果说购房现场的火爆是有水分的,那周末楼市涨价是千真万确的。何以引起涨价的原因,开发商们及专家们已列出很多,让我们仔细看一看这些原因,从而想一想目前的楼市涨价是否合理,今后一段时期楼价是否会再涨。
  上周末前上海出台居住证转户籍实施细则,符合条件的总共3000余人,这当中许多人已有了上海房产,还有些人暂时还不会买,剩下要买的多半不是一人一套,而是一家买一套,能有多少呢?可以肯定,对市场基本没有影响。
  有专家列出上海楼市的利好背景,短期的世博会,中期的迪士尼项目,未来的国际金融、国际航运两大中心的建设。我们还要加一条,未来20年中国仍然处于城市化的快速进程中。这些固然都是上海楼市长期看好的根据,然而没有理由把这些看作是上周末楼价上涨的根据,因为即使在去年楼市不景气的一整年里这些因素也都存在。
  即使南汇并入浦东行政区划,那么南汇的地产涨价充其量也是渐进的长远的,一下子涨价31%似乎理由不足。
  以我们看来,造成目前楼价上涨的原因有三条。
  第一是对通胀的预期,尤其是一些投资者对通胀预期特别敏感,所谓的温州炒房团就是。另外我们估计,预期通胀的投资者不光是15%的外地购房者,85%中恐怕也不全是购房自住者,本地的投资者也在其内。
  第二,有消息说国家商务部建议放宽外商房地产投资,一旦国务院采纳实施,楼价可能被推高。
  上述两条是需求方面的,还有供应方面,开发商苦熬了一年多,现在有机会涨价就决不放过。
  然而,目前的涨价实在算不得是理性的。随着国家经济刺激投资计划逐步实施,而内需却不见扩大,未来通胀是可能的。但是前一阶段在政府有意无意保护下,其实楼市泡沫并未被挤出多少,上海人均年工资39000元,时价78万一套房子只能算一般的,上海房价与收入比是20比1,就可以证明。
  如果在整体经济还未走出危机之前,楼价已经上涨,那么即使到了走出危机,该楼价仍旧含有大量泡沫,这时很有可能楼价不再涨了。因此,面对目前的楼市,购房自住者须谨慎,开发商要理智。

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