广州市政府最近公布的《广州保障性住房土地储备办法》征求意见稿规定,今后将对保障性住房建设进行单独的土地储备,分离保障性和商业性土地储备,由住房保障办负责。
这一储备办法,从用地环节给保障性住房建设开创了专门建制,整体上也符合中央政府近来的“改革征地制度、严格界定公益性和经营性建设用地”的意见要求。将保障性用地储备单独划出,在一定程度上能够减缓整体土地储备中,保障性用地储备比例的不足。
由于地方政府的土地出让收益在地方财政收支平衡中充当了重要角色,地方政府在保障性住房用地上的储备与划拨动力不足。如果要在长期解决这个问题,需要中央政府改革分税制、让各级政府预算收支的权力与责任相匹配,摆脱对土地财政的依赖。短期内,要促进保障性住房土地供给,有关政策可以考虑在整体建设用地的指标控制中,对保障性用地供给设定一定比例,或者将保障性用地从整体建设用地的指标管理中剥离,不受总体指标约束,单独管理。
在建设资金筹集层面,近来中央有关部门对前期中央投资计划实行调研,发现各地保障性住房的配套资金很多没有到位。事实上,各地的市县政府在企业税收和土地出让收入减少、各种财政开支继续扩大的背景下,无力筹措配套资金,是相对普遍的现象。有研究机构调研总结,去年年底以来实行的加大基建投资的刺激计划,不少地方政府都要依赖银行贷款提供配套资金。地方政府面临财政困境,通过中央代发地方政府债券可以提供一部分资金配套能力,但往往又能难于落实到保障住房项目上。鉴于各地住房公积金大量沉淀、存在闲置浪费的现实情况,当前完全可以活用住房公积金,创新发放专项保障性住房开发贷款,解决保障性住房建设资金不足的困境,同时提高各地住房公积金的收益。此外,曾经让商业性住房开发几乎能够空手套白狼的预售制度,现在可以良性运用,引入保障性住房开发,允许符合购买条件的民众向保障性住房建设项目支付预售款,扩大建设资金来源,提高建设速度。
此外,对于保障性住房建成后存在的问题,比如保障性住房上市交易中的不公平问题,在保障性住房建设加速的情况下,需要尽快统一政策解决。作为公共福利品的保障性住房,需要和获得商业利益为诉求的商品房市场隔绝。
比如对经济适用房,化解矛盾的方法不应是停建,因为中低收入者对经济适用房存在巨大需求,而是要切断经济适用房进入商品房市场的机会,统一限定经济适用房购买者退出时,由政府回购,然后继续做为经济适用房提供给其他符合条件的购买者。不久前福建省提出了廉租房的住户可以购买廉租房的政策意见,也是一个对保障性住房灵活管理、使其发挥最大效用的范例。那么对于售出的廉租房,也同样需要采取由政府回购、不能和商品房市场连接的政策。这样,才能保证保障性住房作为公共品的福利公平,同时也不会影响商品房市场,将减少来自商品房市场的反对保障住房的阻力。
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