房地产救市断不能行
    2008-07-22    作者:苏振华    来源:南方都市报

  时下出现了要政府对房地产进行救市的呼声,大概指向的事实是个别城市如深圳房价出现了较大的下跌,一些购房者选择了停止支付按揭款,还有一些城市出现了房产的滞销,成交量有所萎缩,不复当年漏夜排队抢购的盛况。

  我猜度所谓救市,无非就是希望政府出台一些政策来制止房价的下跌。政府出台公共政策,首先得问政策目的是什么。在我国,房地产是一个关涉民生的行业,基本目的是保障民众能够获得可供居住的住房,在目前住房保障体系严重不健全的事实之下,房地产市场承担了让民众获得基本住房保障的功能。但与之相关的事实是,80%的居民根本无力购买必要的住房。既然住房是民生必需品,那么在一个均衡的市场里,努力工作的民众应该有支付能力购买住房,就像绝大多数居民应该有能力购买粮食、蔬菜等生活必需品一样,而剩下的低收入阶层也应该有渠道获得相对低水平的保障性住房。如果80%的居民无力购买住房,只能说明现在的房地产价格太高了,至少是远远高于了均衡市场里的价格。
  如此一来,与房地产有关的公共政策目的就只能是定位于将房价降下来,直到绝大多数居民买得起住房为止。与这一政策目的相适应的公共政策手段,也就只能是加大低价位的保障性住房供给,进而拉低平均的房价,让部分相对的高收入阶层能够买得起商品房。因此,所谓救市完全多余,恰恰相反,房价下跌正好契合了调控房地产市场的政策目标。
  目前一些断供个案报道显示的事实是,深圳一些握有大量物业的投资者不愿意还贷。可以设问,当初这些投资者无论是在什么价位买进的住房,应该都对自己的支付能力有足够的信心,才会选择向银行融资的。尤其是购买自住房的家庭,无不是精打细算才决定向银行巨额按揭的。在收入水平并没有下降时,房价的涨跌其实都不会影响其支付能力,因为这不会导致每月支付的按揭款比以前更高。选择断供,只能有三种解释:其一是收入状况恶化无力还款,其二是有钱但不愿意还款,其三是原本就是指望房价不断上涨而随时脱手求现的,即原本就没打算长期按揭下去。倘若真要“救市”,只能对第一类购房者进行救助。对于第二类、第三类购房者,银行当然可以将他们送上法庭,对他们的违约行为进行无限追索。后两类购房者,我们俗称其为炒房客,其目的就是赌房价的上涨而后脱手获利。我其实更愿意称呼他们为买房企业家,对这些敢于直面市场风险的企业家来说,房价的涨跌应该都在他们的意料之中,房价下跌是他们必须面对的市场风险,当然不在公共政策应该救助的范围之类。
  一种颇为骇人听闻的说法是,房价下跌乃至大范围的断供,会形成类似美国次级债一样的金融危机,进而引发宏观经济衰退。如今开办按揭业务的银行全部都是商业银行,倘若断供者众,无非是这些商业银行形成了一些坏账而已。这只是一个财富转移和重新分配的过程,与银行的坏账相对应的,是财富转移到了高价位售房者手中,这一群体包括开发商和精明的投资者,而财富本身并没有毁灭。以为如此就会引发大面积的金融危机,实在是低估我们这些银行家的风险控制能力了。目前个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款总余额为10%左右,只有以最高价位入市的购房者在房价下跌三成以上,才会有激励选择断供,这占贷款总余额比例是微不足道的,单单因房价的波动根本不会引发像样的信用危机,呼吁救市的专家们真是多虑了。
  温家宝总理已经指出,今年是中国经济最困难的一年,困难在于通胀率居高不下,宏观政策的首要目的是遏制通胀,任何救市措施都只会加剧物价上涨从而背离这一宏观目标。

(作者系浙江大学公共管理学院副教授)

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