作者：潘慧娴 出版社：中国人民大学出版社

　　香港，华人世界最富裕的区域之一，曾经最推崇“勤劳致富”的地方，却被持续飙升的楼价，弄得怨声载道。中产阶层财富流失，草根民众生计艰难。相形之下，大地产商却富者更富，富可敌国。原因何在？潘慧娴在《地产霸权》一书中，借其从事地产发展业的专业经验，试图给予解答。

　　垄断的“绑架”
　　香港一向被视为自由市场的典范，也是华人的骄傲。在内地政商各界，流传着各式版本的香港神话，其经济模式、治理体系、社会框架，都被说成标杆。内地城市尤其看重香港（以及新加坡）的经济和社会发展经验，高频率派员派团考察，甚至于将一些政策方案原封不动地复制过来，是谓“取经”。
　　正因为如此，当关于香港经济与社会的负面新闻出现在我们面前时，就会使很多人难以理解。如果香港神话不假，其模式无可挑剔，何以常出现令人尴尬的呛声？
　　自香港引进到内地的《地产霸权》一书，有助于内地读者更全面地认知香港模式。这本书的作者潘慧娴，曾长期任香港著名地产企业“新鸿基”创办人郭得胜的私人助理，后来转职嘉里建设，负责土地及物业的估价收购，对香港经济的重大缺陷及这种缺陷造成的政治、社会问题有较深的体会和理解。潘慧娴认为，香港经济、香港市民都被处于全方位垄断地位的大地产财团所“绑架”。“绑架”造成的后果是，竞争公平和机会平等皆成纸上谈兵，从而使得贫富悬殊日益扩大化。为了证明其观点，潘慧娴在书中列出了翔实的数据与事件叙述。
　　潘慧娴认为，大地产财团之所以可以“绑架”香港，实现垄断，关键在于土地垄断。自港英时代到特别行政区时代，港府的土地政策总体上有利于大财团拿地、囤地并大幅提高房屋售价。地产商以公共事业为由，较低成本囤地，并在合适的时机转变规划用途。最典型的案例就是，小超人“李泽楷”与港府约定建设“香港硅谷”数码港，得到土地后却转手开发商住别墅。2002年，港府出台“救市九招”，以勾地表制度取代定期的公开土地拍卖，还无限期搁置兴建居屋（面向中低收入市民的保障性住房）。
　　潘慧娴称这些政策表明，“救市九招”暂停土地出让，强化已囤积大批储备地的大财团的垄断地位，挤压土地储备较少的小地产商，由此，大财团无不表示欢迎。
　　土地垄断的直接后果，就是使得房价畸高，由此带动住宅、商铺租金和物业费的大幅上升，这几年大批内地游资、购房团的涌入，更给香港的房价注入了强心剂。由此，港人不得不拿出收入的大部分来支付住房（租商铺）的成本，不少人根本无力承受。
　　大地产财团非但掌控地产行业，还根据对土地、物业的掌控权，大幅开展跨界扩张，将控制力延伸到密切关系民生的煤气、电力、超市、巴士服务等行业。其集中程度，已然超过了美国、欧洲主要国家所界定的垄断标准，而各家财团也“充分”利用了垄断地位攫取好处。潘慧娴披露，香港的电力管制协议中明确规定垄断企业的回报率，由此抬高了电价；垄断燃气业的企业不受监管，燃气价格和利润水平均高于按成本计算的合理数值；超市寡头垄断更挤走国际连锁巨头，挤垮本地网络直销企业，固化畸形的供销二方关系。

　　繁荣背后的怪异现象
　　那么，大财团全方位垄断对港人造成了什么样的影响呢？潘慧娴在书中举例指出，香港2009年人均GDP达4.3万美元，与富国瑞士相当，但其基尼指数已经高达43.4%，仅次于中非共和国的43.6%，在经济发达国家与地区中“遥遥领先”；当年，有123万港人生活在贫困线以下，约10万人居住在环境恶劣的笼屋。高昂的写字楼和商铺租金，还造成香港的营商成本不断攀高，严重削弱了对国际企业、资本、创业人才的吸引力。
　　香港消委会、中小企业、学界部分人士曾对此大声疾呼，希望港府制定正当竞争法规，但后者始终拒绝作出正面回应。潘慧娴在书中引用了香港知名独立评论员大卫·韦伯2001年7月发表的观点，“大多数发达市场都设有全面的竞争法，具备许多较公平的机会，香港企业在海外享有这些机会，但在香港，政府对要求立法的诉求置若罔闻。香港以服务业为本，市场效率下跌，会令外国企业却步；与此同时，成本增加，跨国企业不敢在香港设立办事处，香港最终会沦为大输家。香港若真的想成为世界级城市，就必须采纳世界级的竞争规则”。　
　　事实上，近几年，正是在这种非公平竞争环境影响下，香港的经济模式正在朝着空心化的方向发展，才会出现大批港人精英北上寻觅生计的怪异现象。曾有国外媒体对此评论认为，香港已成为相比中国内地城市更依赖特殊政策扶持、甚至是直接资金支持才能保持繁荣的城市。
　　尽管潘慧娴的书谈的是香港问题，但这并不影响此书的重要意义，我们需要更为全面、客观地了解香港，既要学习借鉴其优势，也应打破盲目崇拜和虚妄的神化，正视加剧香港经济社会发展失衡的模式原因，避免重蹈覆辙。