三大制度性问题解决后房价就会慢慢平稳
土地政策 房产税 农村小产权房
    2010-07-09    作者:记者 洛涛 王英诚/三亚报道    来源:经济参考报

    主题为“地产考验中国:以制 度 创 新 求 解 效 率 与 公 平 ” 的“博鳌-21世纪房地产论坛”第十届年会近日在海南博鳌闭幕,任志强、黄怒波等业界知名人士与经济学家组成最强演讲阵容联袂出席,共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来。
  全国工商联房地产商会会长聂梅生在会上表示,中国房地产当前出现的问题不是通过一次的调控、通过政府的行政干预就可以解决的,当前应该进行土地政策、房产税、农村小产权房等深层次的改革。中坤集团董事长黄怒波表示,目前房价遏制不住跟制度有关,从短期看可能还会出现短期报复性上涨问题,制度问题解决后,房价就会慢慢平稳。

  下半年城市房价稳中有降

  “本次调控从短期看可能还会出现短期报复性上涨的问题,因为没有按照市场的角度出发,而是完全的行政手段,并没有解决供需问题。”中坤集团董事长黄怒波表示,目前房价遏制不住,还是跟制度有关,制度问题解决后,房价就慢慢平稳。黄怒波在论坛上表示,中国应从根本上解决土地的供应问题,土地制度的问题,地产市场才会有大的突破。另外黄怒波认为,目前的税收体系是不完善的,税收作为二次分配和三次分配的手段,目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平也是个不小的问题。
  记者从论坛获得的《中国房地产市场报告》显示,1—5月份商品房价格累计表现为上涨,但是5月份房价涨幅回落,70个大中城市二手房价格回落。统计数据显示1—5月份房地产开发投资是1.4万亿元,增幅比固定资 产 高 出12%。 从 重 点 区 域 来看,在长三角、珠三角和环渤海三大区域,1—5月份房地产开发的增幅在30%以上,因此长三角和珠三角投资增幅比一季度扩大 。 四个一线城市外,除北京外,广州、深圳、上海的增幅高于一季度,前五个月房价的资金来源同比增长63%,资金来源跟房地产完成的比例是1.96%,这是今年同期较高的水平。房地产开发的投入是持续减少的,包括两个因素,受房地产市场需求减少的因素,前五个月订金和按揭贷款是逐月下降的,前五个月房地产开发资金中国内贷款的增幅也是有所下降的。
  REICO工作室博士任荣荣表示,前5个月房地产需求增长是回落的,供给增长是逐步增加的,国十条后房屋交易快速回落,使得供不应求的局面出现了根本性的扭转。分析下半年房地产走势的时候,主要看两部分的影响因素,一个是市场运行的政策环境,一个是宏观政策环境,政策环境可以得出房地产政策调控的效应继续显现,综合分析房地产调控效应,房价和各项经济之间的关系,《中国房地产市场报告》预测2010年房地产下半年房地产景气是逐渐回落的,下半年房屋销售面积增幅继续回落,从价格来看,下半年70个大中城市房价增幅同比回落,价格稳中有降,下半年新开工面积和企业购置土地面积将出现逐步的回落。

  三大制度性问题浮出水面

  “我认为不是经济层面的问题,也不是通过一次的调控和政府的行政干预就可以解决问题。房地产当前的问题既不是房价高和低的问题,也不是可以压的问题,而是深层次的改革问题,例如土地政策、房产税、农村小产权房的问题都井喷式地提到议事日程。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者采访时表示,从社会层面来说,房价连续14个月的上涨,部分城市上涨的离谱,业内并不希望上涨的过快,例如去年房价上涨过快,对于行业和社会都不是好事,而且超出了普通居民的支付能力。
  虽然房地产调控政策取得了一定的效果,但长期而言,保障房建设才是从根本上房地产市场问 题 的 关 键 。 与 会 专 家 一 致 认为,政府应该在保障房政策方面进行进一步的引导和管理,加大保障房建设的力度。财政部财政科学研究所所长贾康建议,政府应积极引导民间资本和存量的个人产权房加入。虽然有很高的管理成本,但能让社会成员进入廉租房和享受长租房,这些管理成本是必须要付出的,政府要尽可能 将 管 理 成 本 降 低 , 将 服 务 做好。聂梅生认为,今年需要解决10%投资的下降,四季度开发商投资下降,要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充,这是住建部的数据,到年底是否可以投入3600亿元,这要看地方政府的财政,如果解决不了就会形成青黄不接。
  “土地制度如果无法从根本上解决,中国房地产的根本问题是无法解决的。”华远集团总裁任志强在论坛上表示,相应的制度调整到市场化的时候,同时改革的还有土地制度,财政税收制度和金融制度。任志强指出,土地是地方政府从农民中低价收购,高价卖出,或者是厂房和低廉的土地政府收回来,政府扮演的是吃差价的角色,因此土地政策不改变的话,地方政府的角色不改变的话,对于价格的推升会起到极坏的作用。任志强解释说,用市场供求关系解决房地产市场和价格问题的说法不正确,土地是导致资产价格上涨的主要原因。“我国目前的社会形态导致两亿多的农民拥有两份土地资源,一些农民到城市打工租房,同时还要在农村占有相同人口的宅基地,因此,形成了两亿多人拥有双份土地和居所,这更加剧了土地价格的上涨。”任志强说,招拍挂导致土地价格的上涨,如果没有招拍挂就会使价格对市场的影响比较小,因为招拍挂对现有的市场和价格产生巨大的推动。
  原国土资源部土地利用司副司长束克欣在论坛上指出,住房制度改革的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题,制度上最大的缺陷就是所有需要解决住房的问题,都赶到买方的这条路上。束克欣认为,解决这些问题,首先是调整住房制度,应该是租售并举的道路,买得起房屋的走商品房的道路,买不起商品房的人要走租赁住房的政策,政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。束克欣指出,政策调整的重点和设计应该是租赁房如何搞起来,怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入,合理比例租金的住房,而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。

  警惕调控负效应

  “每一次出台房地产调控政策,最后都有一句话,促使房地产业平稳健康发展,这就是调控的目标,业界也有各种各样的声音,房地产业到底是否是支柱产业,有的认为应该退出支柱产业,甚至应该弱化,也有一种声音是是否应该再次房改,是否应该取消开发商和预售房,目的和目标不一定明确一致。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌论坛上表示,楼市新政调控后,销售额下降了60%,遏制部分城市房价过快上涨的第一步目标已经实现了。此轮调控可以持续多长暂不知道,但应该注意到产生的负效应。
  聂梅生表示,“房地产调控是双刃剑”,目前在外部环境上,人民币还在升值,出口形势不乐观,调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本,“房地产业不能大涨大落,否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。统计数据显示,去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%,也就说房地产业对中国税收的贡献率超过了35%以上,拉动和救市就使房地产业达到天花板,非常的火爆,对中国经济的贡献率很大,税收也是很大的。去年全国的营业税增加了41%,房地产的营业税增加了118%。聂梅生认为,从长期来看中国应该推出房产税,而且应该变成促进体制改革的税种。宏观方面,人民币还在升值,热钱还要进来,出口不乐观,对于我们是一种挑战,只能调结构和转型,这是需要时间和资本的,转型完成前是有空当的,房地产业不能大涨大落,否则实体经济又会形成另外一个青黄不接。“一个是保障房和商品房的退出导致的青黄不接,另外一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力,房地产调控是双刃剑,应该减少矛盾,共同发展。”聂梅生说。

    全产业链整合是房地产必经之路

    新政后,房地产业“向下”的不只是房价,还有一个更重要的现象是向下游产业链的扩展与延伸,这两种“向下”,代表的不只是房地产业的一种意识、姿态和行动,更是该产业走向健康发展、产业升级的进步之道。

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