经济参考报

楼市将延续调整格局　下半年有望探底企稳

2009-01-16 杨屹东来源:经济参考报

　　近期，济南房地产市场纷纷打出优惠促销旗号，但购房者仍在犹豫不决。尽管国家已出台相关刺激楼市政策，但房地产市场仍然处于低迷徘徊状态。本报记者:吕福明　摄

　　根据国家发展改革委、国家统计局日前公布的最新统计数据，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%。这是我国大中城市房价三年半来首次同比下降，房地产市场在2009年年初再次成为关注焦点。
　　自2007年10月深圳房价触顶以来，全国楼市已经历一年多的盘整，呈现出价格调整、成交低迷的特点。在全球金融危机向实体经济进一步蔓延以及我国经济增速放缓等因素影响下，虽然国家财政、货币政策发生积极变化，但预计市场观望气氛仍将持续，2009年楼市将延续调整格局，到下半年，伴随成交量的回升，楼市才有望真正探底企稳。
　　目前全球金融危机引发的经济衰退尚无见底迹象，2009年我国经济也将在很大程度上受国际经济不确定性影响，宏观经济走势难以预料。房地产行业属周期性行业，与宏观经济的关联度很高，特别是国家的宏观调控和信贷政策，直接影响到行业的景气程度。
　　有分析认为，收紧信贷是导致我国楼市本轮调整的主因，开发商加快存货周转解决融资困难是助推本轮房价下跌的根源。随着“保增长”成为2009年经济工作的首要目标，国家对房地产行业的调控态度也在发生转变，即从抑制房地产泡沫转向保持房地产行业平稳发展。对房企适当放松银根，给予一定的贷款扶持，将成为2009年保持行业稳定的重要举措。
　　但由于资金的巨大缺口以及宏观调控政策的时滞性，预计上半年房地产行业将继续调整。中国指数研究院的分析数据显示，2008年我国房地产商面临6730亿元的资金缺口，2009年如果经济形势不发生根本改变，这一数字将达到9290亿元。近两年，我国房地产业年投资规模不过2万多亿元，如此大的资金缺口造成的压力可想而知，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。在这种压力下，降价促销无疑将成为企业生存的重要选择。
　　供求关系也是影响商品价格的重要因素，2009年房地产市场供过于求的矛盾仍然突出。截至2008年10月末，全国商品房空置面积达到1.33亿平方米，同比增长13.1%。此外还有已开工但未竣工的商品房17.55亿平方米，将在今后两年陆续竣工投放市场，按每平方米3000元的平均成交价计算，仅消化这部分新增房源就需要5万多亿元资金。在房地产市场持续低迷的情况下，房地产投资需求受到极大抑制，2004年以来房价的过快上涨又大大透支了居民的购买力，仅依靠“刚性需求”很难支撑庞大的房地产业进一步发展。
　　专家认为，在新的供需平衡形成之前，房地产业的元气一时难以恢复。在经济向下的背景下，居民收入涨幅趋缓，甚至出现下滑，因而购买力的恢复主要依靠价格的下跌。成交量的回升，取决于价格调整的快慢，价格调整越快，行业恢复越快。2009年下半年待售商品房面积将达到峰值，随后，行业“库存”将逐步消化，风险逐步释放。在外部经济环境没有明显改变的情况下，成交量的恢复可能要推迟到2009年下半年。2010年以后，市场供需将逐步平衡，价格可能重新恢复上涨。