今年央行两次加息，加大宏观控制力度，广大购房者为此增加利息支出。不过没有关系，日前笔者了解到，通过理财技巧，仍可以达到省钱还房贷的目的。
    据悉，目前各银行个人房贷还款方式可分为一次性还本付息和分期还款，其中分期还款又可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法和等比递减还款法。其实，这些还款方式，优劣各异，适用人群不同，购房者可以根据自身实际情况选择应用。

六种还款法各有千秋

    等额本息还款法。特点：在利率不变情况下，借款人每期(月)还款额均相等，每期还款额可拆分为本金和利息，但每期本金和利息所占比例都在发生变化，本金所占份额逐渐上升，利息所占份额逐期下降。其最大特点就是便于记忆。适用范围：一般适用于贷款期内家庭收入比较稳定的借款人，方便借款人有计划安排家庭支出，如40岁左右的成年人。
    等额本金还款法。特点：在整个还款期，本金等额偿还，利息逐期等额下降。适用范围：一般适用于有一定积蓄，预期收入不太稳定的借款人。有些借款人认为选择等额本金还款法会节省利息支出，而选择等额本息还款法会吃亏的问题，其实借款人大可不必担心，首先如果选定等额本息还款法，只是事先确定了整个贷款期间的还款方案，客户可按约定还款，如果财力允许，可选择适当时间做提前还款或缩短贷款期限，可获得与等额本金还款法相同的效果。如果选择等额本金还款法，事先确定的还款方案看起来好像总体负担少一些，但实际上大大降低了机会成本，前期还款压力大，不利于家庭更多的其他消费开支。
    等额累进还款法。包括等额递增还款法和等额递减还款法两种。特点：还款期内，同一还款年度内各月还款额相等，后一还款年度内的每月还款额比前一还款年度的月还款额递增或递减。适用范围：等额递增还款法，在贷款金额和期限相同的情况下，此种还款法所需支付的利息较多，但前期负担也较轻，一般适用于预计收入稳定增加的借款人，如刚参加工作的年轻人。等额递减还款法，一般适用于预计收入稳定减少的借款人，如即将退休的中老年人。
    等比累进还款法。包括等比递增还款法和等比递减还款法两种。特点：还款期内，同一还款年度内各月还款额相等，后一还款年度内每月还款额比前一还款年度月还款额按比例递增或递减。适用范围：等比递增还款法，在贷款金额和期限相同的情况下，此种还款法所需支付的利息最多，但前期负担最轻，一般适用于预计收入跳跃性增加的借款人。等比递减还款法，一般适用于预计收入跳跃性减少的借款人。从整体上来说，只要贷款中途不发生提前还款和利率变化，凡递增类还款法必然比递减类还款法还款总利息要多，递减类还款法前期负担重，客户要按照自己的承受能力选择。

四个操作小窍门

    其实，农行理财专家介绍说，无论在选房贷环节，还是还款环节，都有技巧可以操作。
    第一， 在申请买房贷款时，尽可能选择利息成本最低的贷款方式。五年期以下的住房公积金贷款年利率为3.78%，同档住房商业性贷款年利率为4.95%；五年期以上的住房公积金贷款年利率为4.23%，同档住房商业性贷款年利率为5.31%。显然住房公积金贷款绝对利率水平相对较低，从节约资金成本的角度看，在买房贷款过程中，应尽可能选择利率较低的住房公积金贷款或贴息贷款。
    例如，张先生准备购置一套总价50万元的商品房，贷款40万元，期限20年，如果使用商业性贷款，每月还款额为2708.80元，20年贷款期间应付利息总额为250112.81元；如果使用公积金贷款或贴息贷款，每月还款额为2472.67元，20年贷款期间应付利息总额为193441.92元。显然与商业性贷款相比，每月可节省236.13元，20年贷款期间能节省利息56670.89元，大约相当于房价的11%。
    第二， 根据自身收入成长曲线和资金使用效益，选择最佳还款方式。目前，银行可以提供的还款方式主要有等额本息法和等额本金法。单纯比较两种方法孰优孰劣意义不大，还需要结合贷款买房人当前和预期收入情况及资金使用效益而定。以静态计算为例：张先生贷款40万元，20年还清。如采用等额本金法，首月应还款为3436.67元，每月递减7.38元，最后一个月还款额为1674.05元，贷款期间还款利息负担总额为213284.40元，比等额本息法要少36828.41元。假设买房人在第一年年末提前全部还清贷款，采用等额本金法计算的剩余本金为380000元，一年中所归还的本金为20000元，支付利息为20753.25元；采用等额本息法计算的剩余本金是388455.84元，一年中所归还的本金为11544.16元，支付利息为20961.44元。在第一年末同一时点还款，等额本金法已支付的利息和剩余应还本金的资金合计是400753.25元；等额本息法支付的资金合计为409417.28元。等额本金法比等额本息法要少付出资金8664.03元。
    第三， 选择合适的时机提前部分或全部还款，节约利息支出。在还款过程中，如果买房人恰有闲置资金，可以考虑提前部分或全部还款，提前还款使得贷款本金减少，能相应节省贷款利息支出。当然，是否提前还款？提前还多少？还要视买房人家庭具体经济情况和其他理财计划而定。提前还款固然能缩减利息支出，但对买房人家庭来说，手头可用现金大量减少，急用钱想再贷款可是很难的，对此也要有充分的准备。
    第四， 如果经济条件允许，应选择期限相对较短的贷款或缩短已贷款的期限。很多贷款买房人即便每月有充足的付款能力，也愿意选择期限相对较长的贷款，每月还款金额相对较少，这样还完月供之后，手头显得更宽裕一些。当然，一旦节余资金积累到一定程度，他们往往会提前部分或全部还款。仅仅从理财融资的角度看，贷款期限越短，还款的“速率”越快，相应占用的利息就少；期限越长，还款的“速率”越慢，即便中途提前全部还款，但其占用的利息也要远远高于单纯的短期限贷款。
    假设上例中张先生申请了20年期的贷款40万元，在第10年末提前全部还清贷款，这10年间支付的贷款利息总额为176833.08元；而王女士直接申请办理了10年期的40万元贷款，10年期间利息负担总额为116432元。张先生比王女士多支付利息60401.08元。看似差不多的两种方案，利息支出竟有这么大差别。当然，短期限贷款月供负担较重，10年期40万元贷款，每月需还款4303.60元，比20年期贷款月供多负担1594.80元。需要强调的是，以上计算和比较都是站在静态角度分析，并未考虑资金时间价值因素。