今年以来，物业服务市场正在从增量与存量并重的蓝海市场转化为存量主导、增量辅助的红海市场。行业市场形势的重大变化，加剧了企业与企业之间、企业与客户之间的竞争和博弈。近日，中指研究院发布的“2024上半年中国物业管理行业总结&下半年趋势展望”系列监测数据显示，从上半年来看，物业企业分红与回购力度创下历史新高，资本市场给予正面回馈。

　　分红与回购力度创历史新高

　　2024年上半年，港股物业板块略有企稳，尤其是4月中下旬以来，A股受“国九条”政策刺激及关联方地产利好政策出台、港股受国际资金流入等多方面因素影响，一度出现连续反弹，较最低点略有提升。中指院的监测数据显示，截至2024年6月28日，行业共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板块总市值约为2210.85亿元，PE均值为12.44（剔除负值）。

　　上半年，物业上市公司分红与回购力度创历史新高，资本市场给予了正面反馈。具体来看，有34家物业服务上市公司宣布发放2023年年度现金股息，共计分红92.21亿元，创历史新高。从分红金额看，华润万象生活分红金额最高，为17.63亿元；万物云以14.13亿元分红金额紧随其后。派息率超过50%的有13家，其中，碧桂园服务派息率高达335.98%，康桥悦生活达96.24%。

　　港股有8家物业企业上半年开展了股份回购，包括万物云、绿城服务、德信服务集团、金科服务、永升服务、中海物业、越秀服务和星盛商业。这些企业2023年经营活动现金流量净额均为正，企业资金相对充裕。万物云的回购金额为7199.81万元，是回购金额最高的企业。

　　物业企业正逐步回归现金流逻辑

　　从今年一季度业绩情况来看，5家（“珠江股份”未计入）A股物企营业收入均值为11.45亿元，同比增长12.37%。保持营业收入正增长的企业有4家，其中招商积余的营业收入最高，约为37.05亿元；新大正的营业收入增速最快，约为19.51%。

　　利润方面，一季度，5家A股物业企业毛利润均值约1.41亿元，同比增长1.44%，净利润均值约0.58亿元，同比下降6.95%。其中，招商积余的毛利润与净利润分别为4.18亿元和1.91亿元，均排首位。2024年上半年，并购市场进一步降温，未监测到典型并购案例，物业企业并购更加理性与谨慎。

　　当前，行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也有望进一步回升。从2023年业绩来看，物业企业应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，较上年大幅下降33.48个百分点，与营业收入增速持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降25.63个百分点，增速相对可控。

　　同时，物业企业加大预收力度，提高收缴率。2023年经营活动产生的现金流量净额达到294.49亿元，较上年显著改善；净现比回到1以上，2023年达到1.97，为近几年新高。此外，物业上市公司通过优化组织架构，精简战线，严格控制销售、管理等费用，提升管理效率，近5年期间费用率保持下降趋势，2023年创新低为8.84%。

　　存量市场博弈加剧

　　2024年上半年，在上游产业深度调整背景下，物业企业以非业主增值服务为代表的高毛利业务继续收缩，叠加大部分企业的“第二曲线”探索效果不明显，未来行业整体利润率将持续向基础服务水平回归。中指院数据显示，港股物业企业毛利率均值从2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，进一步下滑至2023年的23.95%；同期，净利率均值从13.01%下降至7.83%，进一步调整至6.51%。预计2024年上半年港股物业企业利润率水平将实现探底企稳。

　　目前，行业典型头部及第三方物业企业的净利率水平集中在4%至10%之间，毛利率大都低于20%。该机构分析认为，短期看，物业企业的管理能力和服务能力提升，依赖于较高的资金投入，大概率会推升企业运营成本，进而影响企业利润率表现；长远看，行业如果没有新的增长亮点与业务突破，当前的利润率水平可能将是行业常态。

　　综合来看，2024中国物业服务市场正在从增量与存量并重的蓝海市场转化为存量主导、增量辅助的红海市场。中指院分析认为，行业市场形势的重大变化，加剧了企业与企业之间、企业与客户之间的竞争和博弈，推动客户地位快速上升，放大了其对高品质服务的预期；同时，倒逼物业企业破除增量惯性思维，转变经营思路，追求高质量发展。在这场以“活下来”为底线，以“高质量”为目标的转型发展攻坚战中，“等靠要”型的企业将加速出局，独立性强、服务口碑好的企业将在竞争中占据有利位置。