近年来,房地产行业在国家宏观调控下一定程度上改善对高速度、高增长、高杠杆的模式有所改善,各个城市房价得到一定程度的控制。2021年,为根治这一局面,国家从土地、金融、购房端多措并举,规范房企理性发展,使房地产业起到促进经济良性循环的作用。同时,在政府宏观调控过程中也出现了一系列问题,表现突出的是房企的流动性问题,通过观测市场的变化和政策的效果将对2022年房地产业的发展有一定借鉴意义。
2021年,集中供地政策下三批次供地市场反应渐冷。2022年新一轮土拍即将展开,2021年12月31日,北京市规自委官网挂出15宗涉住宅类用地预审请地块,总起始价约357.8亿元,其中包括较为热门的王四营地块。这15宗地块中,6宗地块需满足“70/90”政策,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
2022年上半年在“三道红线”规范下,房企积极降杠杆,上半年,龙湖、中梁控股、雅居乐、富力地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑。其中,雅居乐的毛利率下跌30%,同比下降6.3个百分点,创下五年来新低,跌至28.1%。富力地产毛利率跌至21.7%,较2020年下降3.5个百分点,净利率也从去年同期的11.7%跌至约7.8%。相比之下,中粮控股、大发地产、绿地控股、中交地产、首创置业等10多家房企的净利润率跌至5%以下。数据还显示,上半年,保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、越秀地产、宝龙地产、华侨城、世茂、佳兆业等房企“三条红线”均达标。
2021年下半年以来,房企出现不同程度的流动性危机,平安证券2021年12月下旬发布的一份固收研报显示,地产美元债发行同比下降150亿美元,缩量明显。西南证券相关报告显示,在“三道红线”和银行贷款集中度管理制度的共同作用下,房地产企业的融资总额大幅下滑,房地产企业单月融资规模同比连续10个月下降,2021年1-12月共融资17652亿元,同比减少26%。虽然融资有所放松,但主要为结构化宽松,融资规模不会有大幅提升,借新还旧存在较大压力。
根据西南证券观点,2021年末,房企将面临美元债到期、节前兑付大量工程款的双重压力,以176家房企为样本,2022年到期总债券余额约6363亿元,根据主流房企债券在有息负债中的占比约30%,推算总的有息负债到期规模约在21210亿元左右,而2021年1-12月行业融资总额为17652亿元,存在较大的缺口,这种状态在未来几年将会持续,多数房企仍以降低债务和融资为发展前提。