随着越来越多中国留学生来英国深造，36岁的宋扬从留学市场找到了创业机会——学生公寓。

　　与中国国内不同，英国大学的宿舍数量一般远少于在校生数量，学校无法满足的学生租住需求一般由市场承接，学生公寓产业由此出现。

　　2002年，宋扬来英国杜伦大学读书，取得工商管理硕士学位后，选择留在英国工作，并随时准备创业。

　　对一个学英美文学的大学毕业生来说，在竞争激烈的英国创业何尝容易？宋扬和爱人毕业三年后在伦敦“抄底”买的第一套房子，让他对好地段房产所带来的收益感触颇深。于是，他开始关注英国的学生公寓市场。

　　2008年金融危机前后，机遇来了。包括酒店、办公室在内的一些商用物业价格被英国市场严重低估。这一方面是因为购买这类房产不好申请贷款，所以它们的流动性很差；另一方面是因为受金融危机影响，这类房产在过去几年的账目表现不佳，影响了银行对商业地产的估值，许多物业还被迫进入拍卖市场。

　　与此同时，中国经济迅速崛起，来英国上学的中国留学生逐渐增多，宋扬发现如果把空置的商用物业改建成学生公寓，可以稳定收租。

　　将商用物业改建成学生公寓，不仅要对房间、煤气和电路等进行改造，更要将物业的使用用途从商业转换为民用，并取得学生公寓所需要的特许牌照。这并非易事。

　　宋扬查询政府网站，并向专业人士寻求帮助，弄清了哪些地段的哪种物业是可以转换的，并逐渐锁定了第一个收购目标——一栋距离伦敦35分钟车程、有25间卧室的破旧三星级酒店。酒店门口就是直通当地大学的校车站，位置理想。老房东在经济危机中破产，酒店被迫被银行罚没拍卖。

　　起初，当地政府规划部门因担心酒店转成学生公寓后可能因管理不当而扰乱当地治安、制造噪音，因此拒绝了宋扬的收购申请。但宋扬通过拜访当地议员，和他们深入交谈、释疑解惑，最终让他们相信学生公寓项目能为当地学生提供性价比高、环境更好的公寓。

　　为了省钱，宋扬在那个漏雨的破酒店中席地而睡；为了赶在新学期开始前完工，他和施工方反复沟通、事无巨细。终于，第一个项目如期完工，学生顺利入住。宋扬尝到了甜头：学生公寓的租金一般是提前支付一年，物业使用用途从商业转为民用后，银行对物业的评估方式也从按照经营账目改为按照租金收入，这让改建后的物业估值提升许多。

　　多年创业打拼后，宋扬找到一个商业模式：低价收购破旧的商业楼，转换使用用途，改建成学生公寓后，重新抵押给银行，股权释放，收回本金，持有物业并收租。

　　与老移民多在餐饮领域打拼不同，在宋扬这样的新移民中，不少人已经开始从事新兴行业。但新老移民之间没有改变的是，他们身上那股华人不畏辛苦、自强不息的奋斗精神。