在投资人眼中，公募REITs是什么样的金融产品?对于长租公寓行业的发展将产生怎样的影响?

　　虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了!

　　公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。

　　据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。《每日经济新闻》记者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。

　　呼之欲出

　　“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。”

　　事实上，我国已经有很多类REITs产品。

　　据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。

　　2018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。

　　2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

　　《每日经济新闻》记者注意到，在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。

　　克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

　　据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。

　　资金激活

　　虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，也令其陷入了尴尬的境地。

　　对于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。”

　　龙湖CEO邵明晓也认为：“但现在还在投入期，这个板块刚刚开始。”

　　从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。

　　国内为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

　　公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。据戴德梁行统计，截至2019年3月，国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单，发行规模170亿元。最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。

　　胡峰向《每日经济新闻》记者表示：“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。一方面，长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰’的特点，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产;另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。”

　　风险防范

　　然而每个硬币都有两个面，公募REITs的风险同样值得防范。

　　首先是物业质量问题。公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以持续带来收益，如果专业机构没有做好尽职调查，“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。”胡峰说。

　　其次是物业运营能力将受到更大考验。令存量资产持续增值，必然对物业的运营能力提出了更高要求。

　　胡峰表示：“如果不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难得到提高，毕竟任何投资都有风险。”

　　据北大光华学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。

　　公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。