“租购并举住房制度的实质性发展，将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。”3日，全国政协委员、中国保利集团公司党委书记、董事长徐念沙接受《经济参考报》记者采访时说，完善租购并举、推进房地产市场长效机制建设，也正是他在今年两会关注的一个议题。
随着我国经济社会发展，城市化进程加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势，满足新市民居住需求，十九大明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
在徐念沙看来，“租购并举”并非调控政策的一厢情愿，而是顺“市”而为的结果。租赁市场的实质性发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。实行租购并举，是进一步深化住房制度改革的有效方式。在此过程中，核心城市租售格局将率先迎来变革。
截至2018年1月，共有31个省发布培育住房租赁市场的实施意见，58个市、县落地住房租赁市场培育政策。内容主要集中于六个方面：一是加快培育住房租赁市场主体，二是鼓励租赁住房消费，三是完善租售同权，四是增加租赁土地与房源供给，五是提供政策优惠，六是提供金融支持。
据悉，土地方面，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“只租不售”卖地模式。截至2018年1月22日，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，将供应超过10万套房源。
企业方面，上海已有15家国有企业主动进入住房租赁市场；广州成立了3家国有住房租赁企业，搭建了国内第一家政府建设的“阳光租房”平台；武汉也有27家房企有意参与筹集租赁房源，目标是在年前完成新增租赁住房7000间。金融方面，租赁REITs实现了历史性突破。目前国内已经发行了以“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”为代表的7单租赁住房类REITs试点，总金额达到231.2亿元。
与此同时，“在租赁类政策的推进下，长租公寓市场实现了快速发展。”但徐念沙也坦言，由于我国长租公寓发展时间不长，行业部分问题仍需解决。
供给上，房源来源渠道相对单一。徐念沙表示，目前市面上的长租公寓主要来源于存量房屋以及政府在拍卖时限定只能用于建设租赁住宅的国有建设用地。
徐念沙认为，如何通过开发集体建设用地为城市发展提供租赁住宅，成为有待探讨的重大课题。在房地产销售限价、部分住宅只租不售的今天，征地拆迁成本却越来越高，给城市开发带来困难。例如，今天的雄安新区，已经不能再像深圳特区、浦东新区那样，通过大规模征地拆迁推进城市开发建设了。
需要注意的是，徐念沙同时指出，目前行业标准规范方面仍不明确。一方面，由于行业缺乏统一标准，导致改造项目参差不齐。另一方面，工商系统在经营许可范围里，未对公寓业务做出准确定性，导致相关税收情况存在差异。
“目前长租公寓仍处于起步阶段，多数城市在房屋质量、设施、配套和服务等方面尚未形成标准的运营模式，管理水平不高，给承租人带来不良的居住体验。对企业来说，缺乏标准导致了改造项目难获验收，业务开展面临阻力。”徐念沙说。
此外，出于资产安全的考虑和不同城市的差异性，长租公寓目前的主导单位多为市属国企。北京、广州、佛山、杭州等12个试点城市上线国有租赁平台，大多数由政府自主建设。此外，在土地出让上，上海、南京等城市仅限市属国企竞买租赁用地。
徐念沙认为，从实际操作来看，应该考虑引入企业主体，更多元地参与到租赁用房建设运营的环节中。长租公寓的特点是高投资、慢回报，且对于运营能力要求高，所以，应由具备社会责任感且市场化的企业主导，提供适销对路的产品和服务。
一线及热点二线城市20城是打造“租赁”市场的主战区，将率先迎来租售格局之变。以上海为例，未来5年供地计划中，商品住宅用地供应2000公顷，租赁用地供应1700公顷。梯级住房消费体系的打造，客观上将挤压商品住宅的供给，加速新房市场改善化、高端化进程。徐念沙建议，应重点关注人口净流入的城市，大力发展长期租赁，解决新市民的住房问题。
他还指出，未来要逐步将“居者有其屋”向“居者有其住”观念转变。目前，政府已经开始参与组建住宅合作社，建设共有产权租赁房。集体土地转为集体建设用地需要地方政府支持，符合城乡规划。地方政府可与村集体、村民共同组建住宅合作社，对集体建设用地进行共同开发。
他表示，地方政府与村集体、村民共同组建住宅合作社，对集体建设用地共同开发。开发建设费用可以以土地为抵押向金融机构融资，也可以采用PPP模式，转让住宅合作社的部分股权，引入机构合作者。项目建成后住宅合作社的成员可以按标准分配自住用房，其余部分面向市场租赁，合作社成员参与分红。
他同时强调，还需加强政策引导，制定行业标准。政府部门应加快完善相关法律法规，加大市场监管力度，维护承租人和出租人双方的权益。应加强公寓的规范化、标准化管理，制订硬件设施安全性、宜居性的统一标准，定期公布长租公寓市场参考租金，由公安、房管等部门联动实施租赁合同备案制度，确保承租人的安全及合法权益等。
在完善税率体系和退出机制方面，徐念沙认为，可以对企业建设租赁类用房土地进行税收减免，允许企业租赁收入用于增值税抵扣，降低企业资金成本，增加企业运营租赁地产的收益。积极推进REITs等金融创新，为企业和机构创造退出渠道，使相关标的能接轨资本、资金市场，资产能迅速变现，盘活存量资金，促进其实现轻资产运营，增加其持有物业积极性。
除了住房制度，作为央企的掌舵人，徐念沙还高度关注央企改革和创新发展的议题。去年一年，包括保利集团公司与中国轻工业集团公司、中国工艺（集团）公司实施重组，完成公司制改革，保利地产与保利置业的重组等系列改革重组举措次第展开，保利集团进一步明确了战略定位、业务布局与发展规划，成为央企发展改革的排头兵。
据介绍，2018年，保利将深化国有资本投资公司试点等改革，强化创新驱动，促进转型升级，推动协同发展，促进业务融合等。
在采访的最后，徐念沙说，党的十九大报告对新时代国有企业改革发展提出了新任务新要求，强调要深化国有企业改革，发展混合所有制企业，培养具有全球竞争力的世界一流企业。这让保利人深受鼓舞，干劲倍增。站在新的历史起点上，我们要不忘初心，牢记使命，撸起袖子加油干，努力把保利打造成具有全球竞争力的世界一流企业。
