我国房地产走到了十字路口，“拿地买房”、“增值获利”模式已经难以为继。转型租售并举、加强自持运营部分已成为越来越多房地产公司的选择。不过，住房租赁特别是长租公寓低回报率限制其快速发展，市场将期待的目光投向资产证券化。

　　各路资本、开发商以及金融机构纷纷涉足住房租赁市场

　　“新派REITs(Real EstateInvestment Trust，房地产投资信托基金)和保利REITs陆续获批，对房地产行业可以说是破冰，使行业认识到自持资产进行资产证券化的意义，实现地产业的可持续发展”，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云11日在“资产证券化与实体经济百城万企行”上向南都记者表示，房企从过去只知道开发贷到认识资产证券化能打通资金链条，资产证券化在整个房地产发展当中能起到明显作用。

　　我国房地产走到了十字路口，“拿地买房”、“增值获利”模式已经难以为继。转型租售并举、加强自持运营部分已成为越来越多房地产公司的选择。不过，住房租赁特别是长租公寓低回报率限制其快速发展，市场将期待的目光投向资产证券化。

　　租赁崛起低回报成难题

　　长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁主体。2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。

　　方正证券研究所近日发布报告显示，我国近年城镇化进程衍生大量流动人口，房价高企、限购限贷，租赁房需求逐年增加。作为专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期。

　　市场转向、方向引导、政策支持，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足住房租赁市场。

　　但正如万科董事会主席、C E O郁亮在2017中期业绩发布会上所述，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但布局长租公寓的难题，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。

　　“从回报率来说，我们能够达到1%- 2%的回报率，已经很满意了”，郁亮表示，“未来长租公寓回报率6%- 8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走。”

　　在住房租赁崛起的背景下，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，租赁企业的前期资金投入较大，靠租金回收运转速度太慢、效率太低，所以一定条件下要帮助租赁企业解决资金错配的“融资难”问题。

　　资产证券化助推租售并举

　　尽管短期看不到太多盈利，但各路资本仍然加速涌入住房租赁市场，开发商以及金融机构纷纷涉足。

　　就在刚刚过去的10月份，新派公寓权益型类R E IT s和保利租赁住房REIT s陆续获批。

　　通俗地讲，不动产资产证券化就是以商业物业、住宅、工业厂房、基础设施等不动产财产或不动产收益权作为基础资产，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品。

　　据悉，深交所相关负责人在介绍新派公寓专项计划的成功发行时就表示，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。

　　“相较于开发商用自有资金或者银行贷款等开展长租公寓，投资回报率问题限制房企规模化发展自持性物业资产，而通过资产证券化特别是R EIT s能够直接对接到投资人，乃至形成近似于社会大众共同持有物业，这一力量和能动用的资金体量远远大于一两家机构，将这一机制(R EIT s)引进将助力住房租赁快速起步”，厦门国金董事长曹彤11日在“资产证券化与实体经济百城万企行”上接受南都记者采访时表示。

　　当天，中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳也表示，我国目前备案的R EIT s产品融资交易结构、付费水平、盈利方式、收益分配方式等仍与国外的R E IT s存在差距，有待进一步完善相关机制，发布真正能够满足普通大众投资需求的产品，使之能够享受到REIT s收益。