香港特区行政长官林郑月娥11日上午11点，在特区立法会发表她上任后首份《施政报告》。从资本市场角度观察，作为本届特区政府解决港人住房问题的破题之作，“港人首次置业先导计划”的推出无疑是《施政报告》的最大亮点，它将会逐步影响港人置业行为，进而影响当地楼市和股市的表现。

　　这份长达4.9万字的《施政报告》，既阐述了林郑月娥的施政理念，也勾画了本届特区政府的愿景和措施。从内容上看，促发展和惠民生构成了这份施政报告的两翼。林郑月娥认为，“在众多民生议题中，房屋问题最严峻、最棘手、最复杂，同时却是市民最期望政府解决的问题。本届政府有决心并会尽最大努力去扭转这局面。”

　　研读《施政报告》可以看出，本届特区政府解决房屋问题的政策措施简而言之可称为：存量保留，增量突破，政策设计留有回旋空间。

　　林郑月娥在报告中对房屋政策定调为，房屋不是简单商品，是社会和谐稳定的基础，政府政策以置业为主导，政府会致力建立置业阶梯，为不同收入的家庭重燃置业希望。也即是说，房屋政策的优先次序是助市民买楼，其次是出租公屋。这在具体政策设计上体现为增加“绿置居”（绿表置居计划）房屋数量，把“白居二”（白表免补地价购买二手居屋计划）恒常化，推出“港人首次置业先导计划”。

　　“首次置业先导计划”的中心内容是构建中产家庭可以负担的“港人首置上车盘”。《施政报告》的初步构思是透过地契条款，要求发展商除兴建私人房屋单位外，须设计、兴建及出售指定数目的“首置”单位，出售对象的资格由政府规定，包括是居港满七年的香港居民，从来没有在香港置业，而收入介乎居屋收入限额和居屋限额加约三成之间，以目前居屋限额计算，这个收入上限即是单身人士的每月收入不超过34000元，而二人或以上家庭则不超过68000元。

　　“港人首置上车盘”在政策上是一个新突破，是给予买不起楼又不够资格买居屋的中产阶层一个买楼的希望。

　　有意思的是，虽然林郑月娥在《施政报告》里说，对于住屋的需求，“政府没有可点石成金的魔术棒”，但在资本市场上，关于住屋的新政策却立马起到了“点石成金”的作用。得知11日公布施政报告详情，当日开盘地产股全面上扬，新世界升幅一度扩大至3.7%，报12.48港元破顶。不过，公布政策详情后，并未涉及农地计划，地产股带动大盘转而掉头向下。但市场人士分析，长期看，随着政策细节越来越清晰，房屋新政对市场应是利好。