■楼市调控观察（下篇）
房价节节攀升，调控步步加码。业内普遍认为，信贷宽松、政策错配、“地王”频出、需求集中爆发等是上一轮房价快速上涨的重要原因。这些原因指向政府调控的精准度、导向性，及房地产领域去杠杆的力度，迫切需要从政策层面总结、反思和防范。而一知名房企南京分公司负责人表示，多年调控反弹后，剩下的企业资金实力和抗压能力更强，产生了“耐药性”，“企业现在都铆着劲儿，扛过限购，等待下一轮上涨。”
业内人士呼吁，在对楼市用限贷限购政策“猛药去急症”的同时，也要“温补拔病根”，逐步深化调控改革、稳步去杠杆。否则，新一轮调控也可能陷入“严一年，松两年，屡调屡涨”的怪圈。影响房价快速上涨的根本问题不解决，可能削弱本轮政策调控的效果。
流动性放大 刺激购买力集中释放
“信贷宽松被认为是2015年以来这轮房价过快上涨的主要原因。”一位业内专家直言不讳，此前，政府为鼓励楼市去库存实行了宽松的信贷政策，三四线城市去库存效果尚待检验，但一线城市和一些热点二线城市的房价却一路上扬。
一家知名地产公司北京区域负责人也表示，信贷宽松降低了资金成本，一些海外融资平台的利率甚至在6％以下。直接放大了流动性，刺激房地产企业投资和个人的购房需求。
“宽松的信贷政策让房地产企业如鱼得水。”江苏一家房地产企业负责人说，去年以来公司在热点城市的开发项目，可以轻松地从银行获得开发贷，“甚至不需要贷款还有银行追着要贷给你”。目前，公司60％以上的开发资金来自银行，杠杆率较前几年大幅上升。
开发企业杠杆加剧的同时，居民信贷杠杆也在上升。中原地产首席分析师张大伟指出，7月房地产信贷占全国近100％信贷额度的基础上，8月人民币贷款增加9487亿元，其中又有70％以上是住户部门贷款。这表明，在房地产领域，货币宽松有力推动居民个人加杠杆。
上一轮限购放开带来购买力集中释放。2014年以后在去库存的政策导向下，全国多数城市取消了限购，导致购房需求在资源相对集中的热点城市反弹式爆发。以江苏南京为例，2015年商品住宅成交1104.41万平方米，同比上升58.48％，创下历史新高。
合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，合肥、南京等城市房价上一轮快速上涨，正是需求集中释放、供给相对不足的结果。
安徽文一房地产集团副总裁邱胜华也表示，以安徽为例，合肥是中心城市，人口流入多、交通优势强，自然获得购房者的青睐。
“地王”频出不断助推热点城市房价快涨预期。“80％的开发商集中到20％的城市，带来的结果必然是抢地大战、‘地王’迭出，地价房价相互推涨。”前述江苏房地产企业负责人坦言，三四线城市库存居高不下无利可图，让开发企业回归一二线城市“血拼”。在这些土地供给不足的热点城市，企业只能加杠杆硬着头皮拿地，否则就有可能被洗牌出局。
业内人士普遍谈到，2015年以来，“面粉贵过面包”在多地楼市屡见不鲜。仅在南京，2015年就出现各类“地王”11个，将部分区域土地楼面价与当地商品房销售价格拉平。受此影响，至今年9月限购前，南京房价已连续上涨18个月，仅同比涨幅就已达到约40％。不少业内人士认为，“地王”频出是因为地方政府供地不足。
宏观政策错配也是房价上涨的推手。安徽置地投资有限公司董事长严张应表示，一些针对三四线城市的去库存政策并不适用于合肥，对合肥这样的城市同样施以降低首付比例、放宽贷款限制、降低契税和营业税等政策，无异于楼市本来没生病，却跟着一起吃药了，结果既刺激刚需族，又鼓励投资客，“高烧”是必然结果。
铆着劲儿熬限购 等待下一轮上涨
在采访中，业内人士普遍建议相关部门应直面房价快涨背后的深层次问题。单纯的限贷限购难改预期，政策调控已有“耐药性”。
房价上涨成为货币现象，加重房地产行业杠杆化。中原集团首席运营官李文杰认为，宽松的信贷政策，让开发商和购房者手中流动性大量增加，导致他们迫切需要寻找投资渠道。在产业结构转型未完成，实体经济增长乏力的情况下，更多企业和个人资金进入房地产领域寻求保值，最终让房价上涨变成一种货币现象。
“这样的结果是，除非货币紧缩，否则房价很难下降。”北京一家基金公司部门负责人表示，目前很难估计开发企业、个人的杠杆率有多高，但房价已经和货币政策深度捆绑，如果不能逐步有效去杠杆，将不断加剧房地产领域的金融风险。
限贷限购难改预期，政策调控已有“耐药性”。当前多个热点城市陆续实施了严格的限贷限购政策，但从记者调研了解的情况来看，市场各方尤其是开发企业似乎并不担心本轮调控影响后市。
土拍网分析师徐菲以南京举例认为，从2006年至2016年南京经历了四轮地王潮，每次调控后地价和房价都反弹式暴涨60％以上。目前限购后又进入了三年一度周期，但政府调控不可能长期存在，两年调整后还可能有反弹。
某知名房企南京分公司负责人就表示，多年调控反弹后，剩下的企业资金实力和抗压能力更强，产生了“耐药性”，“企业现在都铆着劲儿，扛过限购，等待下一轮上涨。”
供给侧调控缺失，土地、资金市场供求长期未能理顺。记者了解到，“地王潮”之下，开发企业纷纷高价拿地，不少企业地价已经占其开发成本的60％以上，积累了很高的资本风险。部分开发企业负责人直陈当前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”，加入“地王”游戏也是无奈之举。
某国有房地产开发企业负责人坦言，考核机制推动了国企争抢“地王”，“国资有保值增值的压力，现在只有房地产不会赔钱，国企抢‘地王’也是生存发展的需要。”
李文杰表示，供不应求是上轮房价上涨一个根本的结构性问题。很多城市调控楼市的时候没有积极稳定土地供应预期。
此外，记者了解到，在避险压力下，银行资金流入热点城市，资源、资金错配也是需要解决的问题。
“止血”只是应急 须扭转政策错配
总结上一轮房价过快上涨的教训，业内人士认为，化解房地产市场剧烈波动的顽疾，除了下限购之类的猛药，还要有深化调控改革、稳步去杠杆等举措。
调控宜从需求侧转向供给侧。“限购前的市场表面上看是房产荒，其实本质上是资产荒。”中原集团总裁施永青说，投资渠道少导致资金涌入楼市，加剧市场风险，应该迅速采取措施来“止血”。但限购限贷只能应急，不是根治问题的方案。如果不能理顺土地供应、住房供应的机制，单纯限购只是在储蓄购买力，未来限购解除之后又会迎来快速上涨。
业内人士建议，应当稳定土地供应和住房供应的预期，一是对开发商和购房者的资金进行规范和节制，二是要对土地储备和商品房上市的预期及时披露，三是可以通过加大保障房建设平衡预期。
扭转政策错配，合理释放需求。专家认为，宽松的货币政策原本是给三四线城市去库存开的药，实际上却让一二线城市给吃了，这样的政策错配应该扭转，才能有效防范热点城市的下一轮房价快速上涨。
近期多地调控多是地方国土、住建、人行地方分行等联合推动，部分业内人士认为，这增强了地方调控的主动性和力度，建议推动信贷等政策“因城施策”，并保持政策的连续性、稳定性。
此外，业内人士还认为经过上一轮快涨，此轮调控对三四线楼市的溢出效应有限，需求会逐渐集中到热点城市周边。建议相关部门对热点城市周边地区购房行为进行合理释放。
跳出房价循环快涨怪圈还需下决心去杠杆。南京大学教授刘志彪认为，尽管当前楼市去杠杆面临着稳增长等多方面压力，但去杠杆的既定政策方向不能变。当前，政府杠杆、非金融企业杠杆正稳步转移到房地产领域，确切地说是转移到居民个人头上。需要在去杠杆的同时，抓住机遇加快经济增长动能转换，引导房地产行业转型升级，逐步推动产业去虚就实，最终推动房地产问题安全落地。
