今年以来，全国多地百货商城出现“关店退租”现象。继关闭济南门店后，百货业巨头百盛关闭了其位于江苏常州的新北门店，这已是近2年内百盛关闭的第6家门店。在广东，王府井、新光百货和摩登百货各自宣布关闭旗下经营不佳的一家门店。
半年报显示，多家A股上市百货公司业绩亮红灯，其中南宁百货净利润同比下降达52.97%，杭州解百上半年净利润同比下降达44%，广州友谊上半年净利润同比下滑23%。
电子商务大潮冲击下，百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的新挑战。但与减租退租的“冷”同时存在的，是各地依旧如火如荼的城市综合体建设“热”。业内认为，城市综合体冷热失调潜藏着“烂尾”风险和信贷风险，最终或仍由银行和政府买单。
多地商铺遇冷
数据显示，从4月底至6月底，包括百盛百货、中都百货等在内共有8家百货的12家门店关闭，如此密集的关店潮在近5年的中国百货业尚属首次。
在一些三四线城市，部分较低端的商贸城空置、退租的现象更为突出。成都国际商贸城建筑面积达345万平方米，投资380亿元，设有6万个标准展位，是目前在建的西部最大的商贸城。
《经济参考报》记者在现场看到，商贸城人气冷清，摊位大量闲置，除了一楼主干道两侧有部分摊位开张，其他地方很少能看到人。一家服装店老板叶小文说，每天的营业额只有几百元，本都做不回来。
西安丹尼尔商贸城总经理王君玉说，2013年开业的时候，2000多铺位的招租率达到90%，但一年多来，即使不算租金成本，至少70%的商户都在赔钱，因而退租现象比较突出。
在上海，部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求，变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时，租金回报率比前几年明显下降。
《经济参考报》记者走访总建筑面积接近50万平方米的月星环球港，这个去年开业号称上海最大的购物中心，在傍晚18点的黄金时间却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐设施有些人气，服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流，且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。一些租户透露，这里部分商铺租金比一站之隔的中山公园龙之梦便宜近一半。
记者获悉，随着供应增加，上海部分人口导入较慢的郊区新建购物中心空置率较高，部分达到30%。另据第一太平戴维斯统计，2013年，广州购物中心整体空置率较2012年末提高了1.1个百分点，达到10.8%，超过6%的空置警戒线。
上海商业经济研究中心主任齐晓斋表示，受电子商务冲击、成本提升等影响，实体百货零售业生存日艰，尤其是纯百货业态，销售额连年下滑，行业毛利率不断下降，亏损严重。在此背景下，商铺招租难、租金下降甚至退租都是必然结果。
全国城市商业信息网络监测数据显示，今年1至5月，全国十大城市销售额前100位百货商店合计销售额同比下降10.6%，其中有82家百货店同比销售呈负增长。今年上半年，商务部监测的5000家重点零售企业中，专业店、超市和百货店销售同比增幅分别仅为6.9%、5.3%、4.1%，而网络购物同比增长29.9%。
商业地产过剩隐忧
一半是海水，一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是，仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。
以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。
据戴德梁行等机构统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米，相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计，2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米，与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。
业内人士认为，当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，在住宅限购的背景下，很多原来做住宅市场的开发商盲目涌入商业地产领域；楼市调控下的地方政府也有极大的冲动通过商业地产弥补土地财政。在两者合力下，很多城市特别是财力较脆弱的三四线城市大干快上搞商业地产，造成区域供应饱和，泡沫增加。
商业地产供应过剩导致恶性竞争，不仅使得空置率攀升，也加剧了百货零售业的亏损。齐晓斋说：“目前百货行业的萧条和亏损并不完全是电商冲击导致的，恶性竞争、经营模式落后等才是主要原因。”以新近关闭的常州百盛为例，周边聚集了乐宾、万达、金鹰等大型商场，竞争极为激烈，生意普遍难做，新项目开业后都难以按预期盈利。
世邦魏理仕调查显示，百货业的低增速、低利润越来越无力支撑高昂的房租，城市综合体前景堪危。近三年，多家百货企业样本数据显示，其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%，而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。
信贷面临潜在风险
一些业内人士担忧，在经济面临下行压力的背景下，商业地产项目或面临“烂尾”风险，如果持续经营不善，则隐含着潜在的银行信贷风险。
世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕认为，短期内供过于求、竞争激烈加上电子商务冲击，大型购物中心经营或面临困境。事实上，由于招租难、经营难，广州番禺万达广场等都比预期延迟了开业时间。一些新开业的城市综合体以销售额扣点的形式收取租金，如果商铺销售不理想就面临现金流危机。
商业综合体信贷或面临潜在风险。截至今年2月末，上海辖内银行信贷支持的已建成和在建的城市综合体项目159个，比去年同期增加24个；辖内城市综合体贷款余额824亿元，同比增长14.8%。
“现在的商圈经济实际上还是地产经济，靠的是银行信贷，最终风险还是集中在银行和政府身上。”一位业内人士说。
另一方面，大兴土木建成的购物商场、商贸城门庭冷落，小商户持续亏损，处理不当或带来社会矛盾。
西安丹尼尔商贸城是丹尼尔集团投资的商贸项目，总面积25万平方米，以百货店的设施改造传统的“脏乱差”的批发市场。但商城自去年8月开业以来，一直人气不旺，多数租赁商户都处于亏损状态。
商户王英租了一间25平方米的铺子做时尚家居，一年下来收入只有1万元，至少亏损2万元。另外两位经营家饰家纺的商户说，他们租了2间60平方米的铺子，年租金10万元，但一年多只卖了几千元的东西。
上海市静安区副区长巢克俭建议，对于当前大型购物中心、城市综合体“冷热失调病”，一是要尽快确定商业功能规划的法律刚性，根据人口、消费能力合理确定商业布局，避免重复建设；二是要对商业设施的租金、空置率、回报率等设置指数，做好风险预警，不能等到出了问题再被动应付。
| |
多重挤压加速传统商贸转型 |
|
记者 姚玉洁 车晓蕙 陈钢 袁军宝/上海 广州
西安报道 |
苏宁云商：变线下“包袱”为线上筹码
“许多盛极一时巨人般企业的倒下警示我们，不转型只有死路一条！苏宁要在传统体系中放出一条船，到大海里去摸爬滚打。”苏宁云商集团股份有限公司副董事长孙为民说。
2010年2月，苏宁易购正式上线，中国最大的连锁零售企业苏宁电器迈出转型步伐。彼时，苏宁在全国200个地级以上城市拥有连锁店近千家，员工数近18万人，巨无霸的体量在新兴的互联网产业面前显得包袱沉重。
短短两年多时间，苏宁易购跻身国内B2C前三甲，2013年初，苏宁正式更名为苏宁云商，提出“店商+电商+零售服务商”，全面拥抱电子商务和云计算时代。当年6月，苏宁宣布线上线下同价、9月启动“苏宁云台”，全面整合前台后台、融合线上线下，苏宁O2O模式全面运行。
打通线上线下的O2O模式被视为零售业大势所趋，依靠线下的上千家门店以及仓储、物流等长久积淀，以往被视为“包袱”的线下资源或许可能成为苏宁转型翻盘的筹码。
孙为民表示，苏宁“一体两翼”的互联网路线图非常清晰。“一体”就是苏宁要从传统的连锁零售到互联网零售，“两翼”就是线上线下平台全面互联网化，虚拟平台互联网化是把手机、电脑、PAD等多屏多界面融合，实体店面的互联网化则挑战非常大，除了店面Wifi全覆盖、大数据采集和定位，关键是把线下购物流程互联网化，商品的出样和陈列要有大量的虚拟的呈现，如通过二维码扫一扫看到商品的深度信息和消费者点评。此外，线下店面要打造更好的消费体验，不管什么渠道购买的产品，都可以到店面解决问题，提供正向、逆向的物流客户服务。开放平台则是苏宁打造的面向第三方商户的经营平台，与传统平台不同，苏宁的开放平台实行免费服务、对外统一承诺，精选优选商品，杜绝假冒伪劣，实行首问负责，从而降低了商户的负担，提高了消费者对平台商户的信任度。
正佳集团：从“二房东”到“买手制”
位于广州天河商圈的正佳广场是国内最大的单体购物中心之一，2013年销售额达到62亿元，位居全国第二，并于2007年被《福布斯》评为“全球十大购物中心”。2012年10月，正佳广场在推出“Hi百货”，这是广州第一家告别租赁制、由商场直营的“买手制”百货品牌，店内产品均为商场“买手”从世界各地直接采购回来。
与此相对，目前国内百货商场普遍只是“二房东”角色——他们向商业物业支付租金，向品牌代理商提供代销、柜台出租等服务，百货商场靠扣点盈利。随着电子商务兴起，同质化经营的“二房东”优势渐失，不少百货陷入亏损。
“电商对传统商贸的冲击是好事，让他们不能靠继续做‘二房东’生存下去。”正佳集团副董事长兼执行董事谢萌说，“零售业未来的趋势必然是线上和线下互补，谁也取代不了谁。当前线下受到线上的挑战是因为不会利用线上工具。我们传统的盈利方式是卖楼、收租金，未来潜力无限的是服务，借助互联网的技术和营销手段，给消费者、租户更好的体验。”
Hi百货90%以上的商品都是自营，定位从管理商铺到管理产品。这里集中了150多个设计师品牌，并设有海洋世界、儿童乐园等体验设施，运营近两年已经开始营利。
营业员高米米告诉《经济参考报》记者，这里60%是进口产品，强调体验式消费，有书店、咖啡店，文化气息浓厚，跟周边百货商场提供不一样的产品和体验。“现在消费者不缺消费能力，缺的是消费的理由，他们要新鲜、独特的东西。”
数据显示，全世界3900万平方米购物中心中国占了约一半，中国到2025年将有超过7000个购物中心，“泡沫化”隐忧凸显。“未来购物中心的比拼将是产品更新的比拼，是服务品质的比拼，更注重消费体验和新生活方式推介，既重功能又重情感交流。”谢萌说。
上海静安区：高大上商圈的平民化突围
上海静安区因坐拥南京西路恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场为代表的金三角地带成为上海乃至全国闻名的国际顶尖品牌集中区，商贸流通业对静安区经济贡献更超过40%。但自2012年开始，静安区高端购物商场销售增幅放缓，受海外销售分流、电商冲击、反腐等多重因素影响，部分奢侈品牌在华经营遇冷，上述三大广场今年一季度销售额同比分别下降3.96%、15.7%、21.8%。
上海静安区副区长巢克俭表示，南京路商圈面临的问题，境外消费和网络销售分流只是原因之一，更深层的原因在于商业生态环境不尽完善，商圈体验性不足，偏重“购”，高昂的租金成本让休闲和娱乐等配套服务设施难以入驻；商圈连贯性不足，购物广场、沿线商铺、支马路相对独立，缺乏连续性和多样性，入驻商圈消费者结构单一、停留时间短，减少了消费者对商圈的依赖性。
危机倒逼转型。从2012年起，以南京路商圈为主要载体，静安区加快商业转型。一是打破同质化竞争，增强商圈时尚文化内涵走特色化之路。依托美琪大戏院、艺海剧院等文化地标，静安区计划引进美国百老汇、巴黎红磨坊等演艺资源。
二是打造“网上南京路”，开展商圈O2O应用。除了搭建“网上南京路”终端引入客流，静安区众多老字号也尝试通过电子商务创新销售模式。巢克俭介绍，静安将以“白领午餐点”为试点启动布局商圈移动支付系统，以静安白领卡为载体来扩大和升级白领午餐项目，重点发展O2O应用，吸引用户在线上进行预订和购买，再到街区内实体店进行提取商品或服务，以贯通线上线下的方式引导消费回流。
三是通过增加餐饮、亲子等体验型业态，增强商圈的广度和厚度。通过规划老字号特色商业街、休闲街、咖吧街等，嫁接时尚、创意、体验资源。
