投资热度高 商业地产成调控"避风港"
2011-05-27   作者:记者 任会斌 邓华宁 沈翀 黄玫 殷丽娟/综合报道  来源:经济参考报
 
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    记者近期在北京、武汉、广州等多个省会城市采访了解到,随着住房市场的调控力度不断加大,当前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地,开发商和居民投资商业地产的热情明显升高。
  一些房地产业内人士和专家认为,近年来我国经济发展较快,商业地产面临发展机遇。但是,如果短期内商业地产开发规模过大和集中入市,可能会孳生市场风险。尤其是商业地产售价高昂,其产生的价格“传导效应”可能会加大住房市场的调控难度,对此政府部门应适时出台政策予以引导。

  居民买商用房兴趣增强

  “俗话说,一个铺子养三代人,何况住房投资的黄金期可能已经过了。”在内蒙古呼和浩特市新华东街附近的一处售楼部里,筹划买商铺的鄂尔多斯市居民陈君义说。
  陈君义之前已经以每平方米约2万元的价钱,在呼和浩特市如意开发区买了一处50平方米的铺面,如今每平方米已经增值1万元以上,而且每年还能收租金。
  2005年以来,陈君义也投资过几套住宅,但眼下更倾向于买商铺。他说,住房价格涉及社会稳定,去年以来,国家实施了物业税试点、限贷、限售、限价等一系列政策,投资获利的难度越来越大。相比之下,买商用房限制少,而且随着城市化进程加快和居民消费能力的释放,商贸业发展会比较快,未来商用房的市场需求必然增加。
  由于市场红火,商铺等商用房的行情较高。记者近日在呼和浩特市走访了一批商业楼盘,发现位置好的商铺不仅价格高,有些还只租不售。例如,运营商实力强、位置较好的维多利摩尔城,临街商铺售价为每平方米19万元,目前即将售罄,别的楼层和室内摊位的均价为每平方米4万元。其他中等以上地段的楼盘,商铺售价一般在2万元到6万元之间。
  其他城市也存在类似的情况。记者采访了解到,去年以来武汉市的部分商业地产价格也上涨较快,中心城区尤其明显。例如位于武汉市江汉路的一处商业楼盘,商铺均价已经超过每平方米10万元。而位于武汉市积玉桥附近的一处大型商业楼盘,商铺预计明年才能上市,但现在前来咨询并有购买意向的购铺者,已经远远超过了铺源数量。
  另据武汉亿房网监测,今年以来,武汉商业地产开发商们开始主打“不限购、不限贷”牌,主推商铺、酒店式公寓等产品。与此同时,一向不受投资者热衷的写字楼、厂房等项目也逐渐受到关注。
  亿房网研究中心研究员陈龙分析说,2005以来,武汉商业地产价格的年增幅,一般比住房价格的年增幅高约5个百分点。在今年住宅调控力度大的背景下,商铺投资热潮开始涌动,可能会推动商铺的价格以更快的速度上涨。
  广州仲量联行发布的区域市场报告显示,2010年以来,广州零售市场优质商铺的需求持续走俏,2010年全年新增吸纳量超过新增供应,年底时的空置率同比下降2.1个百分点,达到3.7%左右。

  商业地产迎来开发热潮

  由于商业地产在国家调控政策范围之外,当前许多资金已经开始加大对商业地产市场的开拓力度。 
  北京市土地整理储备中心的公告显示,今年第一季度,北京市共供应经营性用地37宗,其中除了7宗纯住宅用地之外,其余的均为商业、金融等性质的用地。
  而在已经成交的20宗土地中,纯住宅用地更是凤毛麟角,总共只有两宗,总规模约为3.24万平方米。其他18宗商业、金融等性质用地的规模达237万平方米,是住宅用地供应规模的73倍,而且这18宗土地的总成交价高达138.5亿元,是住宅用地成交价的58倍。
  今年以来,在其他一些城市的土地市场,商业地产项目也是主力。例如,2010年底以来,呼和浩特已经向市场出让国有建设用地50宗,其中45宗为商业用地或商业、住宅混合用地。
  一些房地产中介机构,也已经开始把握商业地产发展带来的商机。南京市一家大型房产中介公司的业务经理说:“限购令落地南京后,已经有不少购房者放弃购买住房的念头,转而关注商业地产投资。比如不久前江北地区的首批14套地铁临街商铺,均价为每平方米2万多元,一上市就被抢购一空,所以他们公司今年的主营业务也将转向租房及商铺。
  多位接受记者采访的开发商认为,去年以来,政府接连出台杀伤力很强的政策调控住房市场,导致住房市场观望情绪加重,有些沿海城市的住房价格甚至出现松动。为了消化调控压力,许多开发商把商业地产作为“避风港”,如万科、绿地、保利地产等大开发商都在调整以住房为主的业务结构,增加对商业地产的投资。
  同时,当前地方政府调控住房价格的压力很大,也希望和鼓励开发商能多将精力分流向商业地产,因为商业地产目前受调控政策影响较小。此外,由于当前住房市场观望气氛浓厚,销售量下滑明显,开发商拿地普遍较为谨慎,地方政府也希望以商业地产开发,来缓冲调控政策对土地市场乃至整个房地产行业的影响。

  及早引导 理性发展

  我国经济发展,确实为商业地产发展带来了机遇。然而商业地产投资热潮涌动,也潜伏着风险。
  广东省房地产协会的一位负责人认为,我国可供开发的土地资源有限,长远看,房地产行业需要以商业地产做业务支撑。目前,商业地产在国内还处于初级阶段,存在广阔的发展空间,随着经济的发展和居民收入增长,将来商业地产大有可为。
  中国指数研究院华中分院高级研究员李国政指出,当前一些商铺价格高昂,受财富效应的示范,有些普通居民可能会参与到商业地产投资中去。但是,即使处在最为成熟的商圈里,目前的投资回报也不太理想,一旦产生泡沫,中小投资者将损失惨重,也会影响房地产行业健康发展。
  商业地产价格上涨还可能对住房价格产生的“传导效应”。武汉亿房研究中心研究员陈龙认为,商业地产和商品住宅存在隐形的价格联动,住宅价格上涨,商业地产价格也会上涨,反之亦然,一旦住宅市场遇冷,商业地产红火的时间也不会太久。
  一些开发商认为,2011年,将是一些城市商业地产放量入市的一年,也将是商业地产“扎堆”建设问题突出显现的一年。为了商业地产市场平稳发展,相关部门及早出台政策,防止商业地产开发出现过热现象。

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