成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的2010年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。新一年里，“最严调控”是否会持续，楼市调控将何去何从？业内人士认为，尤应加强“制度性调控”和保障房建设。
“限购令”难阻楼市上行态势
去年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。
去年12月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，2010年1－11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，比上年同期增长9.8%，增幅比1－10月提高了0.7个百分点。同期全国商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。其中，11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14.5%和18.6%。
“去年10月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。
房价方面，2010年11月，16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，另有5个城市价格持平，其他10个限购城市均环比上涨。
在“史上调控最严”的2010年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团1月4日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为68.9万平方米和83.5亿元，同比分别增长69.8%和51.3%。万科去年全年的销售额达到创纪录的1081.6亿元，同比增幅高达70.5%。
中国房产信息集团日前发布的数据显示，30家主要开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米10286.42元，同比上涨23.98%。
购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”
值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年1－11月，东部地区商品房销售面积占比为49.3%，较2009年同期下降2.2个百分点；中部地区占比为24%，提高0.8个百分点；西部地区占比为26.7%，上升1.4个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。
不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。
央行发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，45.2%的城镇居民选择投资，而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。
导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而2009年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。
新一年里“最严厉调控”何去何从？
应该看到，去年以来的“最严调控”，正让楼市呈现出多种积极变化。比如，有“楼市风向标”之称的上海，2010年保障房新开工面积超额完成1200万平方米的全年目标，约占住宅开工总量的六成；2011年保障房的建设、筹措量计划达到1500万平方米，供应量也有望达到1150万平方米。长期困扰楼市的“结构性失衡”，正显现出改善迹象。
日前，曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市决定，将顺延执行此项政策。其余实施“限购”的城市也未释放取消“限购”的信号。
为何继续“限购”？陈晟说：“一方面，通胀预期加大，投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市住房供给仍显不足，若放松限购限贷，可能导致房价再度快速上涨。”从决策层对2011年宏观经济持谨慎乐观判断、货币政策明显收紧等因素看，“最严楼市调控”一定程度上或将在2011年持续下去。
一些业内人士认为，房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这些制度应包括：及时反映市场需求变化的土地市场制度，让企业自我承担风险的房地产金融制度，能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。
此外，保障房建设和供给应继续加快推进。地方要下决心加大投入、加快建设，经过几年努力，使保障房在住房供应体系中的比重大幅度提升。
