第三套房停贷本身就是选择题
    2010-07-15    作者:艾林    来源:证券时报
    近期,“上海、南京等城市第三套房贷松动”的消息引发了业界对房地产调控政策放松的猜想,加之住建部某专家对第三套房贷政策的最新一番说词又被媒体误读,房地产“调控政策可能放松”的预期被大大深化。这终于引起管理层的高度关注,相关部门不得不站出来重申“调控政策没有松动”。
  笔者认为,由第三套房贷政策造成的此次市场波动,源于对政策本身的误解。在新“国十条”中,“暂停第三套房贷”本身就是选择题,而非必答题,各地商业银行可自主选择。而且除了北京从严执行外,很多地方版细则中也并没有明确规定暂停第三套房贷,更谈何“松动”呢?是市场太过敏感了。
  首先,新“国十条”中是这样规定的:“对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”另外,“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”同时,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”
  可以说,新“国十条”中要求大幅提高第三套房贷首付比例和利率,对个别房价上涨过快的地方可以暂停发放第三套房贷,而且是否暂停的前提是商业银行可根据风险状况决定。这里没有明确哪些城市属于房价过高、上涨过快的城市,也就给了地方政府和银行更大的操作空间。
  其次,从随后陆续出台的地方版细则来看,只有北京和深圳的表述是“商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。青岛的表述是“商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。浙江省的表述是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
  除了上述四个地方版细则中有“暂停发放第三套房贷”的表述外,重庆、天津、甘肃、厦门等地方细则中则表述为“对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高”。而广州、海南等地的细则压根儿就未对第三套房做出规定。
  在各地的具体执行过程中,只有北京因其特殊地位,其细则之严厉程度超过了新“国十条”的规定,各大银行也从严执行了房贷政策,基本全面暂停了第三套房贷。即使有个别小银行没有停止该业务,也仅是个案。其他城市则是由商业银行根据自身风险状况,对第三套房贷,大部分银行执行了“贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高”,有的银行则暂停发放。
  因此, 仅从第三套房贷是否暂停这一点上,并不能判断出调控政策是否松动。当然,各方之所以产生对政策的误解,也是因为政策本身不够明确细化。有统计显示,6月份北京住宅均价涨幅最大,同比涨幅接近80%,杭州、南京、上海、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。如果新“国十条”中明确指出哪些城市属于房价过高、上涨过快的地区,或明确提出涨幅超过多少算上涨过快等,那么在实际操作中就会减少“打擦边球”的现象,调控效果也可能比现在更为明显。
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